Мы живем в двухквартирном доме под домом у нас подвальное помещение,

Содержание
  1. Нужен ли подвал загородному дому – особенности, за и против
  2. Кому нужен и чем полезен
  3. В чем загвоздка постройки
  4. Явные минусы подвального помещения
  5. Заключение
  6. Отправим материал на почту
  7. Подвал — общедомовое имущество?
  8. Как можно использовать подвал в многоэтажке?
  9. Законодательные требования
  10. Владельцы цокольного этажа
  11. Самозахваченные подвалы
  12. Кто несет ответственность за состояние цокольного этажа?
  13. Подлежит ли подвальное помещение приватизации?
  14. Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме
  15. Назначение
  16. Как определить собственников
  17. Нюансы определения владельцев
  18. Приватизация подвала
  19. Реконструкция помещения и ее критерии
  20. Самовольный захват
  21. Как законно устроить личную мансарду или обзавестись своим подвалом в многоквартирном доме
  22. Что поменялось?
  23. Можно ли теперь присоединить чердак или подвал?
  24. С чего начинать?
  25. Что может пойти не так?
  26. Можно ли узаконить уже сделанное?
  27. Значит, это бесперспективно?
  28. Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, как его используют
  29. Нужен ли подвал загородному дому – особенности, за и против
  30. Кому нужен и чем полезен
  31. В чем загвоздка постройки
  32. Явные минусы подвального помещения
  33. Заключение
  34. Отправим материал на почту
  35. Подвал — общедомовое имущество?
  36. Как можно использовать подвал в многоэтажке?
  37. Законодательные требования
  38. Владельцы цокольного этажа
  39. Самозахваченные подвалы
  40. Кто несет ответственность за состояние цокольного этажа?
  41. Подлежит ли подвальное помещение приватизации?
  42. Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме
  43. Назначение
  44. Как определить собственников
  45. Нюансы определения владельцев
  46. Приватизация подвала
  47. Реконструкция помещения и ее критерии
  48. Самовольный захват
  49. Как законно устроить личную мансарду или обзавестись своим подвалом в многоквартирном доме
  50. Что поменялось?
  51. Можно ли теперь присоединить чердак или подвал?
  52. С чего начинать?
  53. Что может пойти не так?
  54. Можно ли узаконить уже сделанное?
  55. Значит, это бесперспективно?
  56. Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, как его используют
  57. Нужен ли подвал загородному дому – особенности, за и против
  58. Кому нужен и чем полезен
  59. В чем загвоздка постройки
  60. Явные минусы подвального помещения
  61. Заключение
  62. Отправим материал на почту
  63. Подвал — общедомовое имущество?
  64. Как можно использовать подвал в многоэтажке?
  65. Законодательные требования
  66. Владельцы цокольного этажа
  67. Самозахваченные подвалы
  68. Кто несет ответственность за состояние цокольного этажа?
  69. Подлежит ли подвальное помещение приватизации?
  70. Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме
  71. Назначение
  72. Как определить собственников
  73. Нюансы определения владельцев
  74. Приватизация подвала
  75. Реконструкция помещения и ее критерии
  76. Самовольный захват
  77. Как законно устроить личную мансарду или обзавестись своим подвалом в многоквартирном доме
  78. Что поменялось?
  79. Можно ли теперь присоединить чердак или подвал?
  80. С чего начинать?
  81. Что может пойти не так?
  82. Можно ли узаконить уже сделанное?
  83. Значит, это бесперспективно?
  84. Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, как его используют
  85. Нужен ли подвал загородному дому – особенности, за и против
  86. Кому нужен и чем полезен
  87. В чем загвоздка постройки
  88. Явные минусы подвального помещения
  89. Заключение
  90. Отправим материал на почту
  91. Подвал — общедомовое имущество?
  92. Как можно использовать подвал в многоэтажке?
  93. Законодательные требования
  94. Владельцы цокольного этажа
  95. Самозахваченные подвалы
  96. Кто несет ответственность за состояние цокольного этажа?
  97. Подлежит ли подвальное помещение приватизации?
  98. Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме
  99. Назначение
  100. Как определить собственников
  101. Нюансы определения владельцев
  102. Приватизация подвала
  103. Реконструкция помещения и ее критерии
  104. Самовольный захват
  105. Как законно устроить личную мансарду или обзавестись своим подвалом в многоквартирном доме
  106. Что поменялось?
  107. Можно ли теперь присоединить чердак или подвал?
  108. С чего начинать?
  109. Что может пойти не так?
  110. Можно ли узаконить уже сделанное?
  111. Значит, это бесперспективно?
  112. Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, как его используют
  113. Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prava/podval.html

Нужен ли подвал загородному дому – особенности, за и против

Мы живем в двухквартирном доме под домом у нас подвальное помещение,
Мы живем в двухквартирном доме под домом у нас подвальное помещение,

На первых этапах планировки дома не все сразу задумываются о подвальном помещении, но в дальнейшем такой вопрос обязательно возникает, и приводит если не к большим незапланированным тратам, то к серьезным разногласиям. Так нужен ли подвал в доме, как снизить его общую стоимость и что будет, если строить дом без него?

Подвал, его гидроизоляция и утепление, значительно повышают стоимость дома Источник indeco.ru

Кому нужен и чем полезен

Подвал – это в первую очередь дополнительная полезная площадь. Практически все дома 1960-1980 годов постройки имели ее. Если не было подвала, его роль частично выполнял погреб, стоящий отдельно от здания.

Но такая тенденция скорее была продиктована необходимостью сохранять большое количество продуктов «впрок» на длительное время. Сейчас такой нужды нет – любые продукты есть в магазинах в «шаговой» доступности, а в домах стоят большие функциональные холодильники.

Поэтому и встает вопрос о целесообразности затрат на подвал. Кому действительно он понадобится?

  • Большим семьям, которые планируют круглый год жить в будущем доме или только в летний период, и (обязательно!) консервировать заготовки на зиму. В первом случае в подвал можно спустить все, что на кухне занимает много места: мешок муки и сахара, запасы растительного масла, овощи и фрукты, соленья. Во втором случае, если семья зимой будет жить в квартире – подвал частного дома также используют для хранения продуктов, заготовленных ими летом (целесообразно, если нужно действительно много места для этого, или на участке есть огород).

Подвал – это идеальное место для кладовой Источник karkasdrevoteh.ru

  • Полезен подвал и не семейным людям, которые занимаются, к примеру, виноделием. Им потребуется темное прохладное место для хранения изготовленной продукции.
  • Подвал крайне необходим в качестве подсобного помещения, где будут храниться не только продукты, но и некоторые бытовые вещи, если будущий дом будет маленьким и не сможет вместить в себе специальной кладовой, и на участке подсобных строений также не будет.
  • Подвал (в зависимости от его размера и углубленности) может также выполнять функцию жилой комнаты, бильярдной, склада, топочной, мастерской, тренажерного зала или гаража. На такую подстройку стоит решиться, если планировка дома не может предусмотреть такое необходимое помещение по размерам.

Следовательно, вопрос «быть или не быть» подвалу сейчас решается по большей части исходя из площади будущего дома. Если он может вместить в себе дополнительные технические комнаты – скорее всего, подвал будет пустовать, а на этапе строительства потребует много финансовых вливаний.

На заметку! Если нужно исключительно хранилище для продуктов, то целесообразней, проще и дешевле будет вырыть погреб возле дома.

Правильно сконструированный погреб – это не только практично, но и красиво Источник remkasam.ru

Подвал под домом на всю его площадь стоит делать, если:

  • сложный состав грунта потребует на этапе рытья котлована под дом такую же глубину и объем работ без подвала, как и с ним;
  • на это предусмотрено 120% средств по смете;
  • заниматься им будет строительная фирма, а не сосед дядя Вася;
  • участок небольшой, а в одноэтажном доме обязательно нужны все запланированные помещения (мастерские, библиотека, тренажерный зал и прочие).

В чем загвоздка постройки

Даже если строительством дома занимаются сами хозяева, то вопрос подвала на 100% нужно доверить хорошей строительной компании. Если его сделать не так, как нужно, то страдать будет весь дом, затраты на его обслуживание с каждым годом будут увеличиваться. А как же нужно?

  • В первую очередь выясняют уровень грунтовых вод, уклон участка и тип почвы.
  • Далее решают, какую площадь под домом будет занимать подвал – всю или только часть. От этого зависит цена сооружения.
  • Потом следует тщательная проработка технической стороны: толщина стен (не менее 30 см.), тип фундамента, дополнительное укрепление, безупречная гидроизоляция и вентиляция, тип выхода в дом. Инженер строительной компании поможет с правильным выбором материалов.

Подвал надо тщательно гидроизолировать Источник mofree.ru

Внимание! При постройке подвала по всем правилам, ориентируйтесь на сумму 2 млн. рублей.

Явные минусы подвального помещения

  1. Стоит дороже готового этажа небольшого дома, даже если занимает 15 м2.
  2. Требует времени и трудовых ресурсов, спецтехники. Это не всегда удобно, если дом далеко от города.
  3. Требует полезной площади для установки лестницы в доме.
  4. Если «затянуть» строительство или не достроить подвал вовсе – его стены разрушатся, что негативно повлияет и на сам фундамент дома в дальнейшем.
  5. Во многих случаях при оборудовании подвала в доме его нужно будет регистрировать как жилое помещение.

Александр Бородин, архитектор, за 15 лет спроектировавший более 500 домов, утверждает, что и от подвала, и от мансарды можно отказаться без ущерба функциональности дома и с общей экономией минимум в 3,5 млн.

рублей, если правильно продумать повседневный быт семьи.

По словам специалиста, хороший дом можно построить и за 6 млн. рублей всего, если суметь отказать себе на этапе планирования в тех помещениях, которые потом попросту будут не нужны.

Наглядно о целесообразности строительства дома с подвалом, смотрите в видеоролике:

Не стоит решаться на постройку подвала под уже готовым домом – технически это будет сделать в два раза сложнее. Дешевле обойдется купить соседний старый дом с готовым подвалом.

Заключение

Следовательно, подвал – функциональное и нужное помещение, но, как утверждают специалисты, в 95% случаев все предусмотренные там помещения можно внести в план основного дома и существенно при этом сэкономить.

Прочитать позже

Отправим материал на почту

Источник: https://m-strana.ru/articles/nuzhen-li-podval-zagorodnomu-domu/

Подвал — общедомовое имущество?

Мы живем в двухквартирном доме под домом у нас подвальное помещение,
31 Января 2019

В законодательных актах, касающихся общедомового имущества, четко написано о праве собственности на подвальное помещение. Владельцы квартир имеют равные права в использовании общедомового имущества. Но на практике становится понятно, что законы в РФ требуют глубокой доработки. Поэтому очень часто между собственниками возникают конфликты.

Для получения контроля над помещением люди прибегают к разным хитростям. Некоторым настолько важно стать единственным владельцем подвала, что они обращаются за помощью в соответствующие инстанции. Кто же имеет право пользоваться подвалом? Об этом пойдет речь.

Как можно использовать подвал в многоэтажке?

Из-за несовершенства законодательной базы цокольные помещения в большинстве домов заброшены. Противоречия в законах становятся почвой для споров о праве собственности на подвал. Поэтому определить, на чьей стороне правда и прийти к соглашению сложно.

Не во всех случаях разрешено обустройство цокольного помещения в интересах владельцев квартир. Оно необходимо для размещения различных коммуникаций. Там может находиться оборудование и технические узлы, обслуживающие здание.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]

То есть подвал — это специально отведенное место для всех жилищно-коммунальных систем: теплоснабжения, водопровода, электроэнергии и др. Поэтому оно должно использоваться в технических целях.

[/attention][/attention][/attention][/attention]

Но, с другой стороны, у подвального помещения много не задействованной площади, которую можно использовать по-другому: для организации торговых точек, офисных и складских помещений, спортзала и т.п.

Законодательные требования

Статья № 36 Жилищного кодекса Российской Федерации разъясняет право на такие площади. Цокольные участки являются общедомовой собственностью. Пользоваться этими помещениями могут все собственники квартир. Жильцам предоставляется возможность самим принимать решение по эксплуатации подвала.

Но наряду с такими преимуществами, существует свод нормативно-правовых документов РФ о собственности и правилах пользования цокольными помещениями. С их точки зрения, подвальное помещение, которое не является общей собственностью и используется конкретным физическим лицом в личных целях, станет его собственностью только после получения права на квартиру в доме.

Получается, что владельцем помещения может стать любой человек, заселившийся в многоквартирный дом раньше остальных. Это является безусловным преимуществом перед другими собственниками квартир. Тем, кто приобрел жилье позже, можно получить в собственность оставшуюся площадь подвала.

Проблеме использования и получения права собственности на подвальное помещение в МКД посвящена статья №290 Гражданского кодекса РФ. В ней четко указано, что собственники квадратных метров в жилом доме имеют равные права на владение всеми нежилыми участками, конструкциями и сооружениями при условии, что данные объекты могут обслуживать более одной квартиры.

Долю своего имущества отделять от общего запрещено. Передача права пользования лицу, которое не является жильцом дома, невозможна.

В этом же кодексе в статье №235 регламентирован полный перечень нежилых помещений, на которые могут претендовать жильцы:

  • подвалы и любые виды помещений, которые предназначены для хранения специального оборудования. Под эту категорию попадают чердак, различные пристройки и пр.;
  • межквартирное пространство, лестничные пролеты;
  • лифт и коридоры.

Главное условие — чтобы эта часть нежилого помещения не использовалась для технического оборудования, обсуживающего МКД.

Владельцы цокольного этажа

Площадь подвала может стать общедомовой собственностью в многоквартирном доме при соблюдении ряда условий:

  • во время получения государственного или муниципального имущества в пользование физическим лицам, квадратные метры подвального помещения не принадлежат третьим лицам;
  • подвальное помещение изолировано от квартир и не предназначено для особых целей;
  • в подвале находятся введенное в эксплуатацию коммунально-техническое оборудование, которое обслуживает более одной квартиры.

Если подвальное помещение — общедомовая собственность, то любые манипуляции с ним должны быть согласованы с остальными владельцами: аренда, продажа, обмен и т.д. Решение должно быть принято единогласно всеми собственниками квартир.

Получение подвала в индивидуальное пользование возможно при приобретении квартиры в многоэтажном доме до заселения остальных жильцов. На муниципальные здания данное правило не распространяется, так как в них подземные помещения полностью под контролем муниципального фонда, который использует их для обслуживания инженерных систем.

Самозахваченные подвалы

Бывают случаи, когда подвал занимает физическое лицо, абсолютно не имеющие к нему отношения и без разрешения владельцев. В обход всех процедур по приватизации собственности. Незаконные владельцы квадратных метров подвала в большинстве случаев уверенны в своем праве на имущество и всеми способами пытаются это доказать.

Самый распространенный аргумент таких «собственников» — проведенные ремонтные работы в помещении за их личные средства. Но такой довод не является основанием для получения подвального помещения в законное пользование. Нормативно-правовыми актами четко определены возможные собственники цокольного этажа в доме.

Случаи с самозахватом в основном происходят в зданиях вторичного жилого фонда. Для восстановления справедливости законным владельцам необходимо провести собрание. На нем жильцы определяют время захвата посторонними их имущества и перераспределяют участок между собой. Любые решения, связанные с использованием подвала, принимаются на общем собрании всех собственников.

Кто несет ответственность за состояние цокольного этажа?

Отвечать за надлежащее состояние подвала обязаны его собственники — жильцы квартир в МКД. Средства на это собираются со всех владельцев квартир. Если предполагаются ремонтные работы или реконструкция, то все расходы должна брать на себя управляющая компания.

С УК жильцы заключают договор, согласно которому коммунальная служба выполняют работу за средства, предусмотренные в соглашении. Ключи от цокольного помещения находятся у управляющей компании. Именно она несет ответственность за предоставление всех видов коммунальных услуг.

В многоквартирных домах, где подвальные помещения являются общедомовой собственностью, доступ к ним имеют все владельцы. Главное, на что следует обратить внимание — это отсутствие прав у УК на запрет собственникам пользоваться подвалом.

Установление своего порядка УК в подвале без разрешения собрания жильцов запрещено.

Подлежит ли подвальное помещение приватизации?

Если цокольный этаж — это общедомовое имущество, то любая его эксплуатация должна быть одобрена на собрании всех жильцов многоквартирного дома. Для приватизации придется пройти длинную и сложную процедуру. В противном случае договор может быть оспорен, а сделка признана недействительной.

Источник: https://intelpribor.ru/blog/yavlyaetsya-li-podval-obshchim-imushchestvom/

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме

Мы живем в двухквартирном доме под домом у нас подвальное помещение,

В каждой многоэтажке, вне зависимости от ее возраста и срока эксплуатации, имеются подвальные помещения. И немало собственников квартир в них интересуется тем, кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме, кто обладает правом распоряжаться этой площадью, могут ли жильцы занимать эти помещения и обустраивать их в собственных интересах.

Ответить на все вопросы однозначно довольно сложно, ведь законодательная база жилищной сферы менялась годами, вносились различные поправки, которые в итоге вызвали противоречия с актами, принятыми в прошлые годы. Разберемся, как приватизировать подвал в многоквартирном доме и выясним, кому он принадлежит.

Назначение

В подвале жилого дома как правило находятся трубы, аппаратура, техоснащение и конструкции, что заставляют функционировать всю внутреннюю инфраструктуру здания, например:

  • сети водоснабжения;
  • отопление;
  • электроснабжение;
  • теплосеть или бойлерная;
  • основная распределительная щитовая.

Таким образом, технические этажи многоквартирных домов – это находящееся под жилыми квартирами помещения, предназначенные для гарантированной работы всех коммуникационных систем дома.

Именно поэтому туда не разрешен вход посторонним лицам во избежание вмешательства в работу систем и коммуникаций. Этот факт является причиной установки решеток на подвальные окна.

Войти в него могут только коммунальщики.

Иногда случается, что часть подвала в многоквартирном доме используется коммунальщиками в качестве спецпомещений. Некоторые нижние помещения МКД изначально приспособлены под хозяйственно-бытовые потребности, в них на стадии проектирования были предусмотрены кладовки. Конечно, это касается старых построек, например, так называемых хрущевок.

Как определить собственников

Подвальные и чердачные помещения часто становятся предметом спора и даже судебных тяжб для выяснения того, кто же все-таки является их владельцем.

Согласно российскому законодательству, а именно статье 36 ЖК РФ, общедолевыми собственниками всех подвальных помещений являются все без исключения жильцы многоэтажных домов, если те приватизированы.

Будучи равноценными полноправными владельцами, именно они решают, как именно использовать подвальные площади.

Тем не менее, существуют некоторые спорные моменты.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]

Например, помещение в подвале многоквартирного дома может быть занято физическим лицом, которое стало его собственником в девяностые годы, тогда как владелец самого здания не успел его оформить как собственность. Именно потому часто случается, что на объектах вторичной недвижимости жилая часть дома принадлежит одним владельцам, а техэтаж – другим.

[/attention][/attention][/attention][/attention]

Для того, чтобы собственники квартир в МКД признавались общими долевыми совладельцами подвальной части здания, должны быть соблюдены определенные условия:

  • на момент приватизации жилой площади подвальная территория не должна уже находиться во владении иных собственников;
  • у технического этажа нет определенного назначения;
  • подвал отделен от квартир.

Кроме того, техническое подвальное помещение признается возможным ко владению на равных долях между жильцами тогда, когда в нем имеется техническое оборудование, способное обслуживать больше одной квартиры.

Если соблюдены все условия, подвал находится в общей долевой собственности живущих в доме, возможность сдачи в аренду, обмен, продажа подвала и прочие манипуляции с техническим этажом без их согласия невозможны.

Нюансы определения владельцев

Следует иметь в виду, что помещения, в которых располагаются инженерные сети и прочие коммуникации, обслуживающие дом, не могут быть переданы в частное владение. Всю остальную, свободную его часть можно использовать по усмотрению жильцов.

Ответы на вопрос, кто и при каких обстоятельствах владеет подвальным помещением, отталкиваясь от законодательства и судебных решений таковы:

  • владельцы подвала – жильцы на основании оформленного долевого права собственности МКД;
  • находящееся в технических подвальных помещениях имущество находится в индивидуальной собственности, его владелец вправе самостоятельно решать, как им распорядиться, и оплачивает расходы на его содержание наравне с остальными;
  • технические комнаты, даже без учета того, что в них расположены коммуникационные, энергетические сети, оборудование, обслуживающее дом, являются специализированными объектами и в индивидуальном пользовании находиться не могут;
  • если в доме нет приватизированного жилья, а все квартиры принадлежат муниципалитету, то и подвал не может быть чьей-то собственностью. В этом случае он эксплуатируется лишь для обслуживания коммуникационных сетей.

Нередко случается, что граждане или некие организации по незнанию законодательной базы или умеренному игнорированию ее правил совершают незаконный захват подвального помещения, располагая там несанкционированные, магазины и прочее. В этом случае следует обратиться в суд.

Приватизация подвала

Приватизация подвала в многоквартирном доме – задача не легкая, ведь для начала придется заручиться согласием всех жильцов.

Как оформить:

  • Организовать собрание собственников жилья согласно установленному в ЖК порядке, выставив на повестку дня вопрос об отчуждении общедолевого объекта недвижимости, то есть подполья дома, изменении его границ с проведением ания.
  • За десять дней до собрания оповестить о нем жильцов, развесив на подъездах объявления с указанием даты и времени сборов. Помните, чтобы ание считалось действительным, на нем должны присутствовать более половины собственников квартир или участников ТСЖ. Решение принимается большинством , о чем составляется соответствующий документ. На его основании проводится дальнейшая приватизация.

ВАЖНО! Если вопрос о приватизации решается касательно подвала, находящегося в общежитии, необходимо получить лишь согласие его владельца здания, который, как правило один.

  • Сделать проект планируемой реконструкции, предварительно изучив план подвала. Его необходимо согласовать с органом пожарного надзора, санэпидстанцией и прочими контролирующими учреждениями. После этого проект нужно предоставить в Бюро техинвентаризации, где он должен быть утвержден.
  • После того, как БТИ утвердит проект, начинается рабочий этап по реконструкции подвального помещения. После их завершения проводится экспертиза техсостояния подвала, о чем проверяющая экспертная комиссия выдает заключение.
  • Когда проект реконструкции согласован, получено экспертное заключение, необходимо написать заявление и подать его в БТИ для того, чтобы техпаспорт жилого дома был переоформлен. После этого площадь имущества, находящегося в общей долевой собственности жильцов уменьшится, при этом количество людей, оплачивающих его содержание, увеличится. Соответственно, плата для каждого отдельного плательщика уменьшится.
  • Следующий и финальный этап приватизации – непосредственное получения свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое следует получить в Росреестре.

Для оформление свидетельства необходимо:

  • Заявление.
  • Протокол решения собрания собственников о приватизации подвала.
  • Разрешение владельца МКД.
  • Техническая документация на дом.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Если документация заполнена верно, все данные действительны и результаты ания не сфальсифицированы, то после проверки поданных бумаг свидетельство выдадут беспрепятственно.

Помимо того, что жильцы получают недвижимость в пользование и право распоряжаться ей по своему желанию, на них также ложится обязанность по его охране, уходу, содержанию в надлежащем состоянии. Также следует отметить, что провести полную приватизацию подвального помещения в жилом доме одним собственником невозможно.

Реконструкция помещения и ее критерии

Как уже было сказано, будущая планировка подвального помещения должна быть утверждена. Для этого необходимо:

  • обеспечить свободный проход специалистов к системам коммуникаций для проведения ремонтных или текущих работ, дезинфекции, замены труб;
  • соблюдать правила пожарной безопасности в подвальных помещениях и на входах к ним;
  • провести освещение, воду, вентиляцию, отопление и канализацию в те помещения, где по плану будут работать люди;
  • учитывать назначение подвального помещения и выполнять его реконструкцию с учетом того, для каких целей планируется его использовать: хранить инвентарь, личные вещи, консервации, устроить магазин или даже зону отдыха;
  • не вносить изменения в конструкцию фундамента здания и несущие элементы;
  • работы по реконструкции не должны нарушать функционирование инженерных сетей.

У каждого из жильцов уже приватизированного подвального помещения могут быть свои планы на его использование. Но если оно находится в общем долевом владении, решение по этому поводу принимается также на общем собрании при присутствии более половины собственников и большинством .

Если планируется использовать подвальное помещение или его часть в многоквартирном доме в коммерческих целях, следует во избежание проблем с властью узаконить его в статусе нежилого и потом уже оформить в собственность подвал.

Самовольный захват

Нередко происходит, когда подвальные помещения, несмотря на проведенную процедуру приватизации, оказываются заняты без ведома. При этом фальшивые владельцы уверенно доказывают, что занимают эту площадь по вполне законным причинам. Например, утверждают, что занимают помещение на основании того, что провели перестройку и оснащение за собственные средства.

Но на данный момент этой причины недостаточно для того, чтобы забрать часть подвального помещения в единоличную собственность. И такая ситуация называется не иначе, как самовольный захват, чаще всего происходит в домах второго жилого фонда, особенно в постройках советских времен.

Для того, чтобы изменить ситуацию, необходимо созвать собрание жильцов, обсудить смену владельцев, перераспределить квадратные метры подвала на законных основаниях. Резюмируя, следует сказать, что все решения в многоквартирных домах по использованию площадей, находящихся в долевой собственности, принимаются исключительно на общих собраниях.

Источник: https://ozhkh.ru/mnogokvartirnyj-dom/podval

Как законно устроить личную мансарду или обзавестись своим подвалом в многоквартирном доме

Мы живем в двухквартирном доме под домом у нас подвальное помещение,
https://www.znak.com/2020-05-05/kak_zakonno_ustroit_lichnuyu_mansardu_ili_obzavestis_svoim_podvalom_v_mnogokvartirnom_dome

2020.05.05

В России с 5 мая вступают в силу изменения в КоАП, которые расширяют ответственность за незаконную перепланировку в многоквартирных домах.

Теперь штрафы начнут выписывать за несогласованные конструктивные изменения не только в жилых, но и в нежилых помещениях — в том числе в подвалах и на чердаках, за счет которых у многих владельцев жилья возникает соблазн расширить собственные квадратные метры.

Означает ли это, что с мечтой обзавестись личной мансардой или обустроенным подполом теперь придется попрощаться, рассказали эксперты.

SEASHELL IN LOVE — Kristin / unsplash.com

Что поменялось?

Вступили в силу поправки в статью 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях (КоАП). Раньше она предусматривала санкции за нарушение правил пользования жилыми помещениями, а теперь — еще и за самовольное переустройство и перепланировку помещений в многоквартирном доме.

Общий смысл поправок — заставить всех соблюдать единый порядок, по которому могут быть предприняты допустимые изменения в конструкциях многоквартирников.

Это необходимо в том числе чтобы исключить трагедии, к которым могут привести незаконные перепланировки, пояснял в апреле глава законодательного комитета Госдумы Павел Крашенинников. 

Причем законодательство больше не делит помещения на жилые и нежилые. То есть отвечать теперь придется не только собственнику, который снес несущую стену в своей квартире.

Начнут штрафовать должностных и юридических лиц, а также предпринимателей без образования юрлица, которые, например, перед открытием нового офиса или магазина самовольно начали что-то ломать в подвале.

Удивительно, но до этого никакой ответственности для них за подобные действия не наступало.

Можно ли теперь присоединить чердак или подвал?

Теоретически можно, ведь вступающие в силу изменения в КоАП ничего не запретили, а лишь установили ответственность за нарушение уже действующего порядка переустройства и перепланировки помещений в многоквартирниках.

А сам этот порядок также не содержит запрета на расширение жилплощади за счет подвалов и чердаков.

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow][attention type=green]

Нормы, которые регулируют эти вопросы, были упорядочены федеральным законом от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ, которым были внесены изменения в Жилищный кодекс РФ.  

[/attention][/attention][/attention][/attention]

Другое дело, констатирует Александр Усачев, руководитель проекта BN.ru, что желающие воплотить свою мечту обзавестись личной мансардой или организовать бильярдную комнату в подвале под собственной квартирой очень скоро поймут, что сделать это легально за редким исключением практически невозможно. Потребуется столько усилий, что вряд ли игра будет стоить свеч.

Яромир Романов / Znak.com

С чего начинать?

Поскольку речь идет об общем имуществе дома (основание — часть 1 статьи 36 ЖК) и об уменьшении его размера, для начала потребуется 100-процентное согласие собственников жилых помещений, без единого голоса против (часть 2 статьи 40 ЖК). А значит, проведение общего собрания с оформлением протокола (статьи 44-48 ЖК), напоминает замруководителя ООО «Жилищная управляющая компания» Дмитрий Фещак. 

Протокол должен отражать, на каких условиях другие собственники соглашаются расстаться с частью общего имущества. Ведь возможна передача не только в собственность, но и, например, в безвозмездное пользование, и тогда в протоколе должно быть указано, на какой срок. 

Кроме того, все соседи должны санкционировать проведение перепланировки или переустройства, связанных с отчуждением помещения. И к этому времени на руках лучше иметь заключение экспертной организации, что нет технических препятствий для этих изменений.

Заручившись согласием соседей, можно снова обращаться к специализированной проектной компании с лицензией или допуском СРО.

Она должна изготовить проект обустройства чердака или подвала (вместе с заключением о технической возможности присоединения проект обойдется в довольно ощутимые 100-150 тыс. рублей).

После начинается согласование с властями (пакет документов должен соответствовать статье 26 ЖК). При положительном заключении можно приступать к строительным работам, а после их окончания — вводить в эксплуатацию присоединенное помещение.

Завершающим этапом будет изготовление нового технического паспорта и регистрация измененной квартиры (если помещение присоединено на праве собственности) или нового объекта недвижимости (если помещение взято в аренду или в безвозмездное пользование).

Яромир Романов / Znak.com

Что может пойти не так?

Буквально все, и это не преувеличение. На каждом из перечисленном этапов шансы на успех стремятся к нулю, полон скепсиса Александр Усачев из BN.ru.

Особенно сложный первый, на котором, как правило, все и заканчивается. Усачев делится опытом решения вопроса всего лишь о закрытии въезда на дворовую территорию дома из 28 квартир.

Согласование даже такого простого вопроса с каждым собственником заняло три месяца.

«Представьте ситуацию, что вам надо обойти все подъезды и все квартиры, собрать подписи всех собственников, а также получить согласие представителей муниципалитета, которые представляют интересы нанимателей неприватизированных площадей», — говорит Усачев.

При этом, по его словам, среди собственников всегда может найтись владелец полученной в наследство доли, который, скорее всего, даже не живет и не собирается жить в этом доме.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]

Когда он, наконец, поймет, что от него хотят, начнется стадия торга: он же знает, что важна каждая подпись… 

[/attention][/attention][/attention][/attention]В итоге, по сути, любой собственник может загубить начинание на корню, сделав это не то из классовой ненависти, не то просто из вредности. И чем больше размер дома, тем очевидно меньше шансов со всеми договориться.

Есть и другие почти непреодолимые препятствия. Если дом внесен в перечень культурного наследия, придется получать согласие уполномоченного органа по охране исторических памятников. Это непросто, ведь вы будете вторгаться во внутренние конструкции здания и корректировать наружный вид дома: как минимум в крыше должно появиться мансардное окно.

Помимо этого, важны технические условия, без соблюдения которых ничего не выйдет. Например, создание мансарды предусматривает строго регламентированную прочность чердачных перекрытий, определенные требования к высоте потолка и даже к углу ската крыши.

Придется забыть о возможности присоединения части технического этажа: как правило, там недостаточная высота, да и сам этаж потому и технический, что нужен для нормальной эксплуатации многоквартирника.

Но и с обычными чердаками не все просто: в согласовании, скорее всего, откажут, если понадобится работа с переносом коммуникаций, увеличением мощности потребления, а значит, перепроектированием ресурсного обеспечения всего дома. 

«Проблема и в том, что многоквартирные дома с утепленными мансардами у нас плохо себя зарекомендовали.

Летом под крышей душно, в отопительный сезон в толще утеплителя подкровельного пространства образуется конденсат, а значит, сырость и плесень, а на крыше, подогреваемой снизу, — ледяные дамбы и сосульки, доставляющие немало хлопот коммунальщикам.

Сегодня единственно эффективным средством борьбы с сосульками и наледями считаются холодные проветриваемые чердаки, где гуляет ветер, а температура не поднимается выше уличной. Таким образом, у муниципальных чиновников гораздо больше оснований наложить вето на ваш проект, чем утвердить его», — предупреждает Александр Усачев.

Яромир Романов / Znak.com

Можно ли узаконить уже сделанное?

Вряд ли. На аналогию с переустройством квартир, которое часто легализуется задним числом, надеяться не стоит.

Во-первых, квартирные перепланировки, как правило, куда менее масштабны и затрагивают права и законные интересы значительно меньшего числа лиц. А значит, и меньше шансов нарваться на недовольство с перспективой судебного разбирательства.

Во-вторых, легализация присоединенной мансарды или подвала означает прохождение всех тех процедур, что и при заблаговременном согласовании.    

В России, конечно, по-прежнему возможно все, но времена меняются. И все чаще в новостях мелькают сюжеты о том, как возмущенные соседи или товарищество собственников недвижимости, выступающее от их имени, добились в суде победы над очередным квартировладельцем, вообразившим, что ему можно чуточку больше, чем остальным.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]

Один из последних таких случаев был в Екатеринбурге, где хозяйка скромной однокомнатной квартиры на последнем этаже расширила жизненное пространство за счет части технического этажа.

[/attention][/attention][/attention][/attention]

В итоге новые стены ломали под присмотром судебных приставов, а инициатору самозахвата пришлось оплатить демонтаж, а после — за свой счет выносить и вывозить строительный мусор.

Значит, это бесперспективно?

Как сказать. Вероятнее всего, для тех, кто вдохновлен мечтами жить под самой крышей, более разумным решением окажется выход на рынок жилья и покупка квартиры с мансардой, считает Александр Усачев.

Впрочем, допускает он, реальный шанс договориться с соседями и чиновниками есть у тех, кто живет в малоквартирных домах. И шансов окажется больше, если вы будете действовать не в одиночку, а заинтересуете соседей.

То есть придете к соглашению, что жители верхних этажей освоят чердачные помещения, а жители нижних — подвальные. 

Возможен вариант, когда это будет сделано без перевода помещений в жилые и без их оформления в собственность. Теоретически жильцам дома ничто не мешает договориться о таком использовании общедомового имущества, которое может быть и совместным — через общие доступы на мансардный и цокольный этажи. В этом случае удастся заинтересовать жителей средних этажей. 

Разумеется, скорее всего, компромиссные формы тоже потребуют согласований, но стоит заметить, что и чиновники в России к коллективным действиям традиционно относятся с куда большим пониманием…

Не исключено, кстати, что горожан к этому подтолкнет потребность в новых и обязательно отдельных помещениях, которая обозначилась в мрачном свете эпидемии коронавируса. «Режим самоизоляции, удаленной работы и дистанционной учебы указали нам на то, что нужно больше жизненного пространства.

Это и рабочие места, и отдельные комнаты, и места для того, чтобы учиться», — сказал на днях Александр Пузанов, генеральный директор «Института экономики города», выступая на онлайн-площадке «Комитета гражданских инициатив».

Вариантов решения этой проблемы немного, и один из них — переформатирование и оптимизация помещений внутри самих многоквартирных домов. 

Хочешь, чтобы в стране были независимые СМИ? Поддержи Znak.com

Источник: https://www.znak.com/2020-05-05/kak_zakonno_ustroit_lichnuyu_mansardu_ili_obzavestis_svoim_podvalom_v_mnogokvartirnom_dome

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, как его используют

Мы живем в двухквартирном доме под домом у нас подвальное помещение,

Подвальные помещения нередко становятся предметом судебных разбирательств для определения их владельца и разрешенных направлений использования. Разберемся подробней в вопросах эксплуатации подвала.

Нужен ли подвал загородному дому – особенности, за и против

Мы живем в двухквартирном доме под домом у нас подвальное помещение,
Мы живем в двухквартирном доме под домом у нас подвальное помещение,

На первых этапах планировки дома не все сразу задумываются о подвальном помещении, но в дальнейшем такой вопрос обязательно возникает, и приводит если не к большим незапланированным тратам, то к серьезным разногласиям. Так нужен ли подвал в доме, как снизить его общую стоимость и что будет, если строить дом без него?

Подвал, его гидроизоляция и утепление, значительно повышают стоимость дома Источник indeco.ru

Кому нужен и чем полезен

Подвал – это в первую очередь дополнительная полезная площадь. Практически все дома 1960-1980 годов постройки имели ее. Если не было подвала, его роль частично выполнял погреб, стоящий отдельно от здания.

Но такая тенденция скорее была продиктована необходимостью сохранять большое количество продуктов «впрок» на длительное время. Сейчас такой нужды нет – любые продукты есть в магазинах в «шаговой» доступности, а в домах стоят большие функциональные холодильники.

Поэтому и встает вопрос о целесообразности затрат на подвал. Кому действительно он понадобится?

  • Большим семьям, которые планируют круглый год жить в будущем доме или только в летний период, и (обязательно!) консервировать заготовки на зиму. В первом случае в подвал можно спустить все, что на кухне занимает много места: мешок муки и сахара, запасы растительного масла, овощи и фрукты, соленья. Во втором случае, если семья зимой будет жить в квартире – подвал частного дома также используют для хранения продуктов, заготовленных ими летом (целесообразно, если нужно действительно много места для этого, или на участке есть огород).

Подвал – это идеальное место для кладовой Источник karkasdrevoteh.ru

  • Полезен подвал и не семейным людям, которые занимаются, к примеру, виноделием. Им потребуется темное прохладное место для хранения изготовленной продукции.
  • Подвал крайне необходим в качестве подсобного помещения, где будут храниться не только продукты, но и некоторые бытовые вещи, если будущий дом будет маленьким и не сможет вместить в себе специальной кладовой, и на участке подсобных строений также не будет.
  • Подвал (в зависимости от его размера и углубленности) может также выполнять функцию жилой комнаты, бильярдной, склада, топочной, мастерской, тренажерного зала или гаража. На такую подстройку стоит решиться, если планировка дома не может предусмотреть такое необходимое помещение по размерам.

Следовательно, вопрос «быть или не быть» подвалу сейчас решается по большей части исходя из площади будущего дома. Если он может вместить в себе дополнительные технические комнаты – скорее всего, подвал будет пустовать, а на этапе строительства потребует много финансовых вливаний.

На заметку! Если нужно исключительно хранилище для продуктов, то целесообразней, проще и дешевле будет вырыть погреб возле дома.

Правильно сконструированный погреб – это не только практично, но и красиво Источник remkasam.ru

Подвал под домом на всю его площадь стоит делать, если:

  • сложный состав грунта потребует на этапе рытья котлована под дом такую же глубину и объем работ без подвала, как и с ним;
  • на это предусмотрено 120% средств по смете;
  • заниматься им будет строительная фирма, а не сосед дядя Вася;
  • участок небольшой, а в одноэтажном доме обязательно нужны все запланированные помещения (мастерские, библиотека, тренажерный зал и прочие).

В чем загвоздка постройки

Даже если строительством дома занимаются сами хозяева, то вопрос подвала на 100% нужно доверить хорошей строительной компании. Если его сделать не так, как нужно, то страдать будет весь дом, затраты на его обслуживание с каждым годом будут увеличиваться. А как же нужно?

  • В первую очередь выясняют уровень грунтовых вод, уклон участка и тип почвы.
  • Далее решают, какую площадь под домом будет занимать подвал – всю или только часть. От этого зависит цена сооружения.
  • Потом следует тщательная проработка технической стороны: толщина стен (не менее 30 см.), тип фундамента, дополнительное укрепление, безупречная гидроизоляция и вентиляция, тип выхода в дом. Инженер строительной компании поможет с правильным выбором материалов.

Подвал надо тщательно гидроизолировать Источник mofree.ru

Внимание! При постройке подвала по всем правилам, ориентируйтесь на сумму 2 млн. рублей.

Явные минусы подвального помещения

  1. Стоит дороже готового этажа небольшого дома, даже если занимает 15 м2.
  2. Требует времени и трудовых ресурсов, спецтехники. Это не всегда удобно, если дом далеко от города.
  3. Требует полезной площади для установки лестницы в доме.
  4. Если «затянуть» строительство или не достроить подвал вовсе – его стены разрушатся, что негативно повлияет и на сам фундамент дома в дальнейшем.
  5. Во многих случаях при оборудовании подвала в доме его нужно будет регистрировать как жилое помещение.

Александр Бородин, архитектор, за 15 лет спроектировавший более 500 домов, утверждает, что и от подвала, и от мансарды можно отказаться без ущерба функциональности дома и с общей экономией минимум в 3,5 млн.

рублей, если правильно продумать повседневный быт семьи.

По словам специалиста, хороший дом можно построить и за 6 млн. рублей всего, если суметь отказать себе на этапе планирования в тех помещениях, которые потом попросту будут не нужны.

Наглядно о целесообразности строительства дома с подвалом, смотрите в видеоролике:

Не стоит решаться на постройку подвала под уже готовым домом – технически это будет сделать в два раза сложнее. Дешевле обойдется купить соседний старый дом с готовым подвалом.

Заключение

Следовательно, подвал – функциональное и нужное помещение, но, как утверждают специалисты, в 95% случаев все предусмотренные там помещения можно внести в план основного дома и существенно при этом сэкономить.

Прочитать позже

Отправим материал на почту

Источник: https://m-strana.ru/articles/nuzhen-li-podval-zagorodnomu-domu/

Подвал — общедомовое имущество?

Мы живем в двухквартирном доме под домом у нас подвальное помещение,
31 Января 2019

В законодательных актах, касающихся общедомового имущества, четко написано о праве собственности на подвальное помещение. Владельцы квартир имеют равные права в использовании общедомового имущества. Но на практике становится понятно, что законы в РФ требуют глубокой доработки. Поэтому очень часто между собственниками возникают конфликты.

Для получения контроля над помещением люди прибегают к разным хитростям. Некоторым настолько важно стать единственным владельцем подвала, что они обращаются за помощью в соответствующие инстанции. Кто же имеет право пользоваться подвалом? Об этом пойдет речь.

Как можно использовать подвал в многоэтажке?

Из-за несовершенства законодательной базы цокольные помещения в большинстве домов заброшены. Противоречия в законах становятся почвой для споров о праве собственности на подвал. Поэтому определить, на чьей стороне правда и прийти к соглашению сложно.

Не во всех случаях разрешено обустройство цокольного помещения в интересах владельцев квартир. Оно необходимо для размещения различных коммуникаций. Там может находиться оборудование и технические узлы, обслуживающие здание.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]

То есть подвал — это специально отведенное место для всех жилищно-коммунальных систем: теплоснабжения, водопровода, электроэнергии и др. Поэтому оно должно использоваться в технических целях.

[/attention][/attention][/attention][/attention]

Но, с другой стороны, у подвального помещения много не задействованной площади, которую можно использовать по-другому: для организации торговых точек, офисных и складских помещений, спортзала и т.п.

Законодательные требования

Статья № 36 Жилищного кодекса Российской Федерации разъясняет право на такие площади. Цокольные участки являются общедомовой собственностью. Пользоваться этими помещениями могут все собственники квартир. Жильцам предоставляется возможность самим принимать решение по эксплуатации подвала.

Но наряду с такими преимуществами, существует свод нормативно-правовых документов РФ о собственности и правилах пользования цокольными помещениями. С их точки зрения, подвальное помещение, которое не является общей собственностью и используется конкретным физическим лицом в личных целях, станет его собственностью только после получения права на квартиру в доме.

Получается, что владельцем помещения может стать любой человек, заселившийся в многоквартирный дом раньше остальных. Это является безусловным преимуществом перед другими собственниками квартир. Тем, кто приобрел жилье позже, можно получить в собственность оставшуюся площадь подвала.

Проблеме использования и получения права собственности на подвальное помещение в МКД посвящена статья №290 Гражданского кодекса РФ. В ней четко указано, что собственники квадратных метров в жилом доме имеют равные права на владение всеми нежилыми участками, конструкциями и сооружениями при условии, что данные объекты могут обслуживать более одной квартиры.

Долю своего имущества отделять от общего запрещено. Передача права пользования лицу, которое не является жильцом дома, невозможна.

В этом же кодексе в статье №235 регламентирован полный перечень нежилых помещений, на которые могут претендовать жильцы:

  • подвалы и любые виды помещений, которые предназначены для хранения специального оборудования. Под эту категорию попадают чердак, различные пристройки и пр.;
  • межквартирное пространство, лестничные пролеты;
  • лифт и коридоры.

Главное условие — чтобы эта часть нежилого помещения не использовалась для технического оборудования, обсуживающего МКД.

Владельцы цокольного этажа

Площадь подвала может стать общедомовой собственностью в многоквартирном доме при соблюдении ряда условий:

  • во время получения государственного или муниципального имущества в пользование физическим лицам, квадратные метры подвального помещения не принадлежат третьим лицам;
  • подвальное помещение изолировано от квартир и не предназначено для особых целей;
  • в подвале находятся введенное в эксплуатацию коммунально-техническое оборудование, которое обслуживает более одной квартиры.

Если подвальное помещение — общедомовая собственность, то любые манипуляции с ним должны быть согласованы с остальными владельцами: аренда, продажа, обмен и т.д. Решение должно быть принято единогласно всеми собственниками квартир.

Получение подвала в индивидуальное пользование возможно при приобретении квартиры в многоэтажном доме до заселения остальных жильцов. На муниципальные здания данное правило не распространяется, так как в них подземные помещения полностью под контролем муниципального фонда, который использует их для обслуживания инженерных систем.

Самозахваченные подвалы

Бывают случаи, когда подвал занимает физическое лицо, абсолютно не имеющие к нему отношения и без разрешения владельцев. В обход всех процедур по приватизации собственности. Незаконные владельцы квадратных метров подвала в большинстве случаев уверенны в своем праве на имущество и всеми способами пытаются это доказать.

Самый распространенный аргумент таких «собственников» — проведенные ремонтные работы в помещении за их личные средства. Но такой довод не является основанием для получения подвального помещения в законное пользование. Нормативно-правовыми актами четко определены возможные собственники цокольного этажа в доме.

Случаи с самозахватом в основном происходят в зданиях вторичного жилого фонда. Для восстановления справедливости законным владельцам необходимо провести собрание. На нем жильцы определяют время захвата посторонними их имущества и перераспределяют участок между собой. Любые решения, связанные с использованием подвала, принимаются на общем собрании всех собственников.

Кто несет ответственность за состояние цокольного этажа?

Отвечать за надлежащее состояние подвала обязаны его собственники — жильцы квартир в МКД. Средства на это собираются со всех владельцев квартир. Если предполагаются ремонтные работы или реконструкция, то все расходы должна брать на себя управляющая компания.

С УК жильцы заключают договор, согласно которому коммунальная служба выполняют работу за средства, предусмотренные в соглашении. Ключи от цокольного помещения находятся у управляющей компании. Именно она несет ответственность за предоставление всех видов коммунальных услуг.

В многоквартирных домах, где подвальные помещения являются общедомовой собственностью, доступ к ним имеют все владельцы. Главное, на что следует обратить внимание — это отсутствие прав у УК на запрет собственникам пользоваться подвалом.

Установление своего порядка УК в подвале без разрешения собрания жильцов запрещено.

Подлежит ли подвальное помещение приватизации?

Если цокольный этаж — это общедомовое имущество, то любая его эксплуатация должна быть одобрена на собрании всех жильцов многоквартирного дома. Для приватизации придется пройти длинную и сложную процедуру. В противном случае договор может быть оспорен, а сделка признана недействительной.

Источник: https://intelpribor.ru/blog/yavlyaetsya-li-podval-obshchim-imushchestvom/

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме

Мы живем в двухквартирном доме под домом у нас подвальное помещение,

В каждой многоэтажке, вне зависимости от ее возраста и срока эксплуатации, имеются подвальные помещения. И немало собственников квартир в них интересуется тем, кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме, кто обладает правом распоряжаться этой площадью, могут ли жильцы занимать эти помещения и обустраивать их в собственных интересах.

Ответить на все вопросы однозначно довольно сложно, ведь законодательная база жилищной сферы менялась годами, вносились различные поправки, которые в итоге вызвали противоречия с актами, принятыми в прошлые годы. Разберемся, как приватизировать подвал в многоквартирном доме и выясним, кому он принадлежит.

Назначение

В подвале жилого дома как правило находятся трубы, аппаратура, техоснащение и конструкции, что заставляют функционировать всю внутреннюю инфраструктуру здания, например:

  • сети водоснабжения;
  • отопление;
  • электроснабжение;
  • теплосеть или бойлерная;
  • основная распределительная щитовая.

Таким образом, технические этажи многоквартирных домов – это находящееся под жилыми квартирами помещения, предназначенные для гарантированной работы всех коммуникационных систем дома.

Именно поэтому туда не разрешен вход посторонним лицам во избежание вмешательства в работу систем и коммуникаций. Этот факт является причиной установки решеток на подвальные окна.

Войти в него могут только коммунальщики.

Иногда случается, что часть подвала в многоквартирном доме используется коммунальщиками в качестве спецпомещений. Некоторые нижние помещения МКД изначально приспособлены под хозяйственно-бытовые потребности, в них на стадии проектирования были предусмотрены кладовки. Конечно, это касается старых построек, например, так называемых хрущевок.

Как определить собственников

Подвальные и чердачные помещения часто становятся предметом спора и даже судебных тяжб для выяснения того, кто же все-таки является их владельцем.

Согласно российскому законодательству, а именно статье 36 ЖК РФ, общедолевыми собственниками всех подвальных помещений являются все без исключения жильцы многоэтажных домов, если те приватизированы.

Будучи равноценными полноправными владельцами, именно они решают, как именно использовать подвальные площади.

Тем не менее, существуют некоторые спорные моменты.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]

Например, помещение в подвале многоквартирного дома может быть занято физическим лицом, которое стало его собственником в девяностые годы, тогда как владелец самого здания не успел его оформить как собственность. Именно потому часто случается, что на объектах вторичной недвижимости жилая часть дома принадлежит одним владельцам, а техэтаж – другим.

[/attention][/attention][/attention][/attention]

Для того, чтобы собственники квартир в МКД признавались общими долевыми совладельцами подвальной части здания, должны быть соблюдены определенные условия:

  • на момент приватизации жилой площади подвальная территория не должна уже находиться во владении иных собственников;
  • у технического этажа нет определенного назначения;
  • подвал отделен от квартир.

Кроме того, техническое подвальное помещение признается возможным ко владению на равных долях между жильцами тогда, когда в нем имеется техническое оборудование, способное обслуживать больше одной квартиры.

Если соблюдены все условия, подвал находится в общей долевой собственности живущих в доме, возможность сдачи в аренду, обмен, продажа подвала и прочие манипуляции с техническим этажом без их согласия невозможны.

Нюансы определения владельцев

Следует иметь в виду, что помещения, в которых располагаются инженерные сети и прочие коммуникации, обслуживающие дом, не могут быть переданы в частное владение. Всю остальную, свободную его часть можно использовать по усмотрению жильцов.

Ответы на вопрос, кто и при каких обстоятельствах владеет подвальным помещением, отталкиваясь от законодательства и судебных решений таковы:

  • владельцы подвала – жильцы на основании оформленного долевого права собственности МКД;
  • находящееся в технических подвальных помещениях имущество находится в индивидуальной собственности, его владелец вправе самостоятельно решать, как им распорядиться, и оплачивает расходы на его содержание наравне с остальными;
  • технические комнаты, даже без учета того, что в них расположены коммуникационные, энергетические сети, оборудование, обслуживающее дом, являются специализированными объектами и в индивидуальном пользовании находиться не могут;
  • если в доме нет приватизированного жилья, а все квартиры принадлежат муниципалитету, то и подвал не может быть чьей-то собственностью. В этом случае он эксплуатируется лишь для обслуживания коммуникационных сетей.

Нередко случается, что граждане или некие организации по незнанию законодательной базы или умеренному игнорированию ее правил совершают незаконный захват подвального помещения, располагая там несанкционированные, магазины и прочее. В этом случае следует обратиться в суд.

Приватизация подвала

Приватизация подвала в многоквартирном доме – задача не легкая, ведь для начала придется заручиться согласием всех жильцов.

Как оформить:

  • Организовать собрание собственников жилья согласно установленному в ЖК порядке, выставив на повестку дня вопрос об отчуждении общедолевого объекта недвижимости, то есть подполья дома, изменении его границ с проведением ания.
  • За десять дней до собрания оповестить о нем жильцов, развесив на подъездах объявления с указанием даты и времени сборов. Помните, чтобы ание считалось действительным, на нем должны присутствовать более половины собственников квартир или участников ТСЖ. Решение принимается большинством , о чем составляется соответствующий документ. На его основании проводится дальнейшая приватизация.

ВАЖНО! Если вопрос о приватизации решается касательно подвала, находящегося в общежитии, необходимо получить лишь согласие его владельца здания, который, как правило один.

  • Сделать проект планируемой реконструкции, предварительно изучив план подвала. Его необходимо согласовать с органом пожарного надзора, санэпидстанцией и прочими контролирующими учреждениями. После этого проект нужно предоставить в Бюро техинвентаризации, где он должен быть утвержден.
  • После того, как БТИ утвердит проект, начинается рабочий этап по реконструкции подвального помещения. После их завершения проводится экспертиза техсостояния подвала, о чем проверяющая экспертная комиссия выдает заключение.
  • Когда проект реконструкции согласован, получено экспертное заключение, необходимо написать заявление и подать его в БТИ для того, чтобы техпаспорт жилого дома был переоформлен. После этого площадь имущества, находящегося в общей долевой собственности жильцов уменьшится, при этом количество людей, оплачивающих его содержание, увеличится. Соответственно, плата для каждого отдельного плательщика уменьшится.
  • Следующий и финальный этап приватизации – непосредственное получения свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое следует получить в Росреестре.

Для оформление свидетельства необходимо:

  • Заявление.
  • Протокол решения собрания собственников о приватизации подвала.
  • Разрешение владельца МКД.
  • Техническая документация на дом.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Если документация заполнена верно, все данные действительны и результаты ания не сфальсифицированы, то после проверки поданных бумаг свидетельство выдадут беспрепятственно.

Помимо того, что жильцы получают недвижимость в пользование и право распоряжаться ей по своему желанию, на них также ложится обязанность по его охране, уходу, содержанию в надлежащем состоянии. Также следует отметить, что провести полную приватизацию подвального помещения в жилом доме одним собственником невозможно.

Реконструкция помещения и ее критерии

Как уже было сказано, будущая планировка подвального помещения должна быть утверждена. Для этого необходимо:

  • обеспечить свободный проход специалистов к системам коммуникаций для проведения ремонтных или текущих работ, дезинфекции, замены труб;
  • соблюдать правила пожарной безопасности в подвальных помещениях и на входах к ним;
  • провести освещение, воду, вентиляцию, отопление и канализацию в те помещения, где по плану будут работать люди;
  • учитывать назначение подвального помещения и выполнять его реконструкцию с учетом того, для каких целей планируется его использовать: хранить инвентарь, личные вещи, консервации, устроить магазин или даже зону отдыха;
  • не вносить изменения в конструкцию фундамента здания и несущие элементы;
  • работы по реконструкции не должны нарушать функционирование инженерных сетей.

У каждого из жильцов уже приватизированного подвального помещения могут быть свои планы на его использование. Но если оно находится в общем долевом владении, решение по этому поводу принимается также на общем собрании при присутствии более половины собственников и большинством .

Если планируется использовать подвальное помещение или его часть в многоквартирном доме в коммерческих целях, следует во избежание проблем с властью узаконить его в статусе нежилого и потом уже оформить в собственность подвал.

Самовольный захват

Нередко происходит, когда подвальные помещения, несмотря на проведенную процедуру приватизации, оказываются заняты без ведома. При этом фальшивые владельцы уверенно доказывают, что занимают эту площадь по вполне законным причинам. Например, утверждают, что занимают помещение на основании того, что провели перестройку и оснащение за собственные средства.

Но на данный момент этой причины недостаточно для того, чтобы забрать часть подвального помещения в единоличную собственность. И такая ситуация называется не иначе, как самовольный захват, чаще всего происходит в домах второго жилого фонда, особенно в постройках советских времен.

Для того, чтобы изменить ситуацию, необходимо созвать собрание жильцов, обсудить смену владельцев, перераспределить квадратные метры подвала на законных основаниях. Резюмируя, следует сказать, что все решения в многоквартирных домах по использованию площадей, находящихся в долевой собственности, принимаются исключительно на общих собраниях.

Источник: https://ozhkh.ru/mnogokvartirnyj-dom/podval

Как законно устроить личную мансарду или обзавестись своим подвалом в многоквартирном доме

Мы живем в двухквартирном доме под домом у нас подвальное помещение,
https://www.znak.com/2020-05-05/kak_zakonno_ustroit_lichnuyu_mansardu_ili_obzavestis_svoim_podvalom_v_mnogokvartirnom_dome

2020.05.05

В России с 5 мая вступают в силу изменения в КоАП, которые расширяют ответственность за незаконную перепланировку в многоквартирных домах.

Теперь штрафы начнут выписывать за несогласованные конструктивные изменения не только в жилых, но и в нежилых помещениях — в том числе в подвалах и на чердаках, за счет которых у многих владельцев жилья возникает соблазн расширить собственные квадратные метры.

Означает ли это, что с мечтой обзавестись личной мансардой или обустроенным подполом теперь придется попрощаться, рассказали эксперты.

SEASHELL IN LOVE — Kristin / unsplash.com

Что поменялось?

Вступили в силу поправки в статью 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях (КоАП). Раньше она предусматривала санкции за нарушение правил пользования жилыми помещениями, а теперь — еще и за самовольное переустройство и перепланировку помещений в многоквартирном доме.

Общий смысл поправок — заставить всех соблюдать единый порядок, по которому могут быть предприняты допустимые изменения в конструкциях многоквартирников.

Это необходимо в том числе чтобы исключить трагедии, к которым могут привести незаконные перепланировки, пояснял в апреле глава законодательного комитета Госдумы Павел Крашенинников. 

Причем законодательство больше не делит помещения на жилые и нежилые. То есть отвечать теперь придется не только собственнику, который снес несущую стену в своей квартире.

Начнут штрафовать должностных и юридических лиц, а также предпринимателей без образования юрлица, которые, например, перед открытием нового офиса или магазина самовольно начали что-то ломать в подвале.

Удивительно, но до этого никакой ответственности для них за подобные действия не наступало.

Можно ли теперь присоединить чердак или подвал?

Теоретически можно, ведь вступающие в силу изменения в КоАП ничего не запретили, а лишь установили ответственность за нарушение уже действующего порядка переустройства и перепланировки помещений в многоквартирниках.

А сам этот порядок также не содержит запрета на расширение жилплощади за счет подвалов и чердаков.

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow][attention type=green]

Нормы, которые регулируют эти вопросы, были упорядочены федеральным законом от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ, которым были внесены изменения в Жилищный кодекс РФ.  

[/attention][/attention][/attention][/attention]

Другое дело, констатирует Александр Усачев, руководитель проекта BN.ru, что желающие воплотить свою мечту обзавестись личной мансардой или организовать бильярдную комнату в подвале под собственной квартирой очень скоро поймут, что сделать это легально за редким исключением практически невозможно. Потребуется столько усилий, что вряд ли игра будет стоить свеч.

Яромир Романов / Znak.com

С чего начинать?

Поскольку речь идет об общем имуществе дома (основание — часть 1 статьи 36 ЖК) и об уменьшении его размера, для начала потребуется 100-процентное согласие собственников жилых помещений, без единого голоса против (часть 2 статьи 40 ЖК). А значит, проведение общего собрания с оформлением протокола (статьи 44-48 ЖК), напоминает замруководителя ООО «Жилищная управляющая компания» Дмитрий Фещак. 

Протокол должен отражать, на каких условиях другие собственники соглашаются расстаться с частью общего имущества. Ведь возможна передача не только в собственность, но и, например, в безвозмездное пользование, и тогда в протоколе должно быть указано, на какой срок. 

Кроме того, все соседи должны санкционировать проведение перепланировки или переустройства, связанных с отчуждением помещения. И к этому времени на руках лучше иметь заключение экспертной организации, что нет технических препятствий для этих изменений.

Заручившись согласием соседей, можно снова обращаться к специализированной проектной компании с лицензией или допуском СРО.

Она должна изготовить проект обустройства чердака или подвала (вместе с заключением о технической возможности присоединения проект обойдется в довольно ощутимые 100-150 тыс. рублей).

После начинается согласование с властями (пакет документов должен соответствовать статье 26 ЖК). При положительном заключении можно приступать к строительным работам, а после их окончания — вводить в эксплуатацию присоединенное помещение.

Завершающим этапом будет изготовление нового технического паспорта и регистрация измененной квартиры (если помещение присоединено на праве собственности) или нового объекта недвижимости (если помещение взято в аренду или в безвозмездное пользование).

Яромир Романов / Znak.com

Что может пойти не так?

Буквально все, и это не преувеличение. На каждом из перечисленном этапов шансы на успех стремятся к нулю, полон скепсиса Александр Усачев из BN.ru.

Особенно сложный первый, на котором, как правило, все и заканчивается. Усачев делится опытом решения вопроса всего лишь о закрытии въезда на дворовую территорию дома из 28 квартир.

Согласование даже такого простого вопроса с каждым собственником заняло три месяца.

«Представьте ситуацию, что вам надо обойти все подъезды и все квартиры, собрать подписи всех собственников, а также получить согласие представителей муниципалитета, которые представляют интересы нанимателей неприватизированных площадей», — говорит Усачев.

При этом, по его словам, среди собственников всегда может найтись владелец полученной в наследство доли, который, скорее всего, даже не живет и не собирается жить в этом доме.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]

Когда он, наконец, поймет, что от него хотят, начнется стадия торга: он же знает, что важна каждая подпись… 

[/attention][/attention][/attention][/attention]В итоге, по сути, любой собственник может загубить начинание на корню, сделав это не то из классовой ненависти, не то просто из вредности. И чем больше размер дома, тем очевидно меньше шансов со всеми договориться.

Есть и другие почти непреодолимые препятствия. Если дом внесен в перечень культурного наследия, придется получать согласие уполномоченного органа по охране исторических памятников. Это непросто, ведь вы будете вторгаться во внутренние конструкции здания и корректировать наружный вид дома: как минимум в крыше должно появиться мансардное окно.

Помимо этого, важны технические условия, без соблюдения которых ничего не выйдет. Например, создание мансарды предусматривает строго регламентированную прочность чердачных перекрытий, определенные требования к высоте потолка и даже к углу ската крыши.

Придется забыть о возможности присоединения части технического этажа: как правило, там недостаточная высота, да и сам этаж потому и технический, что нужен для нормальной эксплуатации многоквартирника.

Но и с обычными чердаками не все просто: в согласовании, скорее всего, откажут, если понадобится работа с переносом коммуникаций, увеличением мощности потребления, а значит, перепроектированием ресурсного обеспечения всего дома. 

«Проблема и в том, что многоквартирные дома с утепленными мансардами у нас плохо себя зарекомендовали.

Летом под крышей душно, в отопительный сезон в толще утеплителя подкровельного пространства образуется конденсат, а значит, сырость и плесень, а на крыше, подогреваемой снизу, — ледяные дамбы и сосульки, доставляющие немало хлопот коммунальщикам.

Сегодня единственно эффективным средством борьбы с сосульками и наледями считаются холодные проветриваемые чердаки, где гуляет ветер, а температура не поднимается выше уличной. Таким образом, у муниципальных чиновников гораздо больше оснований наложить вето на ваш проект, чем утвердить его», — предупреждает Александр Усачев.

Яромир Романов / Znak.com

Можно ли узаконить уже сделанное?

Вряд ли. На аналогию с переустройством квартир, которое часто легализуется задним числом, надеяться не стоит.

Во-первых, квартирные перепланировки, как правило, куда менее масштабны и затрагивают права и законные интересы значительно меньшего числа лиц. А значит, и меньше шансов нарваться на недовольство с перспективой судебного разбирательства.

Во-вторых, легализация присоединенной мансарды или подвала означает прохождение всех тех процедур, что и при заблаговременном согласовании.    

В России, конечно, по-прежнему возможно все, но времена меняются. И все чаще в новостях мелькают сюжеты о том, как возмущенные соседи или товарищество собственников недвижимости, выступающее от их имени, добились в суде победы над очередным квартировладельцем, вообразившим, что ему можно чуточку больше, чем остальным.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]

Один из последних таких случаев был в Екатеринбурге, где хозяйка скромной однокомнатной квартиры на последнем этаже расширила жизненное пространство за счет части технического этажа.

[/attention][/attention][/attention][/attention]

В итоге новые стены ломали под присмотром судебных приставов, а инициатору самозахвата пришлось оплатить демонтаж, а после — за свой счет выносить и вывозить строительный мусор.

Значит, это бесперспективно?

Как сказать. Вероятнее всего, для тех, кто вдохновлен мечтами жить под самой крышей, более разумным решением окажется выход на рынок жилья и покупка квартиры с мансардой, считает Александр Усачев.

Впрочем, допускает он, реальный шанс договориться с соседями и чиновниками есть у тех, кто живет в малоквартирных домах. И шансов окажется больше, если вы будете действовать не в одиночку, а заинтересуете соседей.

То есть придете к соглашению, что жители верхних этажей освоят чердачные помещения, а жители нижних — подвальные. 

Возможен вариант, когда это будет сделано без перевода помещений в жилые и без их оформления в собственность. Теоретически жильцам дома ничто не мешает договориться о таком использовании общедомового имущества, которое может быть и совместным — через общие доступы на мансардный и цокольный этажи. В этом случае удастся заинтересовать жителей средних этажей. 

Разумеется, скорее всего, компромиссные формы тоже потребуют согласований, но стоит заметить, что и чиновники в России к коллективным действиям традиционно относятся с куда большим пониманием…

Не исключено, кстати, что горожан к этому подтолкнет потребность в новых и обязательно отдельных помещениях, которая обозначилась в мрачном свете эпидемии коронавируса. «Режим самоизоляции, удаленной работы и дистанционной учебы указали нам на то, что нужно больше жизненного пространства.

Это и рабочие места, и отдельные комнаты, и места для того, чтобы учиться», — сказал на днях Александр Пузанов, генеральный директор «Института экономики города», выступая на онлайн-площадке «Комитета гражданских инициатив».

Вариантов решения этой проблемы немного, и один из них — переформатирование и оптимизация помещений внутри самих многоквартирных домов. 

Хочешь, чтобы в стране были независимые СМИ? Поддержи Znak.com

Источник: https://www.znak.com/2020-05-05/kak_zakonno_ustroit_lichnuyu_mansardu_ili_obzavestis_svoim_podvalom_v_mnogokvartirnom_dome

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, как его используют

Мы живем в двухквартирном доме под домом у нас подвальное помещение,

Подвальные помещения нередко становятся предметом судебных разбирательств для определения их владельца и разрешенных направлений использования. Разберемся подробней в вопросах эксплуатации подвала.

Нужен ли подвал загородному дому – особенности, за и против

Мы живем в двухквартирном доме под домом у нас подвальное помещение,
Мы живем в двухквартирном доме под домом у нас подвальное помещение,

На первых этапах планировки дома не все сразу задумываются о подвальном помещении, но в дальнейшем такой вопрос обязательно возникает, и приводит если не к большим незапланированным тратам, то к серьезным разногласиям. Так нужен ли подвал в доме, как снизить его общую стоимость и что будет, если строить дом без него?

Подвал, его гидроизоляция и утепление, значительно повышают стоимость дома Источник indeco.ru

Кому нужен и чем полезен

Подвал – это в первую очередь дополнительная полезная площадь. Практически все дома 1960-1980 годов постройки имели ее. Если не было подвала, его роль частично выполнял погреб, стоящий отдельно от здания.

Но такая тенденция скорее была продиктована необходимостью сохранять большое количество продуктов «впрок» на длительное время. Сейчас такой нужды нет – любые продукты есть в магазинах в «шаговой» доступности, а в домах стоят большие функциональные холодильники.

Поэтому и встает вопрос о целесообразности затрат на подвал. Кому действительно он понадобится?

  • Большим семьям, которые планируют круглый год жить в будущем доме или только в летний период, и (обязательно!) консервировать заготовки на зиму. В первом случае в подвал можно спустить все, что на кухне занимает много места: мешок муки и сахара, запасы растительного масла, овощи и фрукты, соленья. Во втором случае, если семья зимой будет жить в квартире – подвал частного дома также используют для хранения продуктов, заготовленных ими летом (целесообразно, если нужно действительно много места для этого, или на участке есть огород).

Подвал – это идеальное место для кладовой Источник karkasdrevoteh.ru

  • Полезен подвал и не семейным людям, которые занимаются, к примеру, виноделием. Им потребуется темное прохладное место для хранения изготовленной продукции.
  • Подвал крайне необходим в качестве подсобного помещения, где будут храниться не только продукты, но и некоторые бытовые вещи, если будущий дом будет маленьким и не сможет вместить в себе специальной кладовой, и на участке подсобных строений также не будет.
  • Подвал (в зависимости от его размера и углубленности) может также выполнять функцию жилой комнаты, бильярдной, склада, топочной, мастерской, тренажерного зала или гаража. На такую подстройку стоит решиться, если планировка дома не может предусмотреть такое необходимое помещение по размерам.

Следовательно, вопрос «быть или не быть» подвалу сейчас решается по большей части исходя из площади будущего дома. Если он может вместить в себе дополнительные технические комнаты – скорее всего, подвал будет пустовать, а на этапе строительства потребует много финансовых вливаний.

На заметку! Если нужно исключительно хранилище для продуктов, то целесообразней, проще и дешевле будет вырыть погреб возле дома.

Правильно сконструированный погреб – это не только практично, но и красиво Источник remkasam.ru

Подвал под домом на всю его площадь стоит делать, если:

  • сложный состав грунта потребует на этапе рытья котлована под дом такую же глубину и объем работ без подвала, как и с ним;
  • на это предусмотрено 120% средств по смете;
  • заниматься им будет строительная фирма, а не сосед дядя Вася;
  • участок небольшой, а в одноэтажном доме обязательно нужны все запланированные помещения (мастерские, библиотека, тренажерный зал и прочие).

В чем загвоздка постройки

Даже если строительством дома занимаются сами хозяева, то вопрос подвала на 100% нужно доверить хорошей строительной компании. Если его сделать не так, как нужно, то страдать будет весь дом, затраты на его обслуживание с каждым годом будут увеличиваться. А как же нужно?

  • В первую очередь выясняют уровень грунтовых вод, уклон участка и тип почвы.
  • Далее решают, какую площадь под домом будет занимать подвал – всю или только часть. От этого зависит цена сооружения.
  • Потом следует тщательная проработка технической стороны: толщина стен (не менее 30 см.), тип фундамента, дополнительное укрепление, безупречная гидроизоляция и вентиляция, тип выхода в дом. Инженер строительной компании поможет с правильным выбором материалов.

Подвал надо тщательно гидроизолировать Источник mofree.ru

Внимание! При постройке подвала по всем правилам, ориентируйтесь на сумму 2 млн. рублей.

Явные минусы подвального помещения

  1. Стоит дороже готового этажа небольшого дома, даже если занимает 15 м2.
  2. Требует времени и трудовых ресурсов, спецтехники. Это не всегда удобно, если дом далеко от города.
  3. Требует полезной площади для установки лестницы в доме.
  4. Если «затянуть» строительство или не достроить подвал вовсе – его стены разрушатся, что негативно повлияет и на сам фундамент дома в дальнейшем.
  5. Во многих случаях при оборудовании подвала в доме его нужно будет регистрировать как жилое помещение.

Александр Бородин, архитектор, за 15 лет спроектировавший более 500 домов, утверждает, что и от подвала, и от мансарды можно отказаться без ущерба функциональности дома и с общей экономией минимум в 3,5 млн.

рублей, если правильно продумать повседневный быт семьи.

По словам специалиста, хороший дом можно построить и за 6 млн. рублей всего, если суметь отказать себе на этапе планирования в тех помещениях, которые потом попросту будут не нужны.

Наглядно о целесообразности строительства дома с подвалом, смотрите в видеоролике:

Не стоит решаться на постройку подвала под уже готовым домом – технически это будет сделать в два раза сложнее. Дешевле обойдется купить соседний старый дом с готовым подвалом.

Заключение

Следовательно, подвал – функциональное и нужное помещение, но, как утверждают специалисты, в 95% случаев все предусмотренные там помещения можно внести в план основного дома и существенно при этом сэкономить.

Прочитать позже

Отправим материал на почту

Источник: https://m-strana.ru/articles/nuzhen-li-podval-zagorodnomu-domu/

Подвал — общедомовое имущество?

Мы живем в двухквартирном доме под домом у нас подвальное помещение,
31 Января 2019

В законодательных актах, касающихся общедомового имущества, четко написано о праве собственности на подвальное помещение. Владельцы квартир имеют равные права в использовании общедомового имущества. Но на практике становится понятно, что законы в РФ требуют глубокой доработки. Поэтому очень часто между собственниками возникают конфликты.

Для получения контроля над помещением люди прибегают к разным хитростям. Некоторым настолько важно стать единственным владельцем подвала, что они обращаются за помощью в соответствующие инстанции. Кто же имеет право пользоваться подвалом? Об этом пойдет речь.

Как можно использовать подвал в многоэтажке?

Из-за несовершенства законодательной базы цокольные помещения в большинстве домов заброшены. Противоречия в законах становятся почвой для споров о праве собственности на подвал. Поэтому определить, на чьей стороне правда и прийти к соглашению сложно.

Не во всех случаях разрешено обустройство цокольного помещения в интересах владельцев квартир. Оно необходимо для размещения различных коммуникаций. Там может находиться оборудование и технические узлы, обслуживающие здание.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]

То есть подвал — это специально отведенное место для всех жилищно-коммунальных систем: теплоснабжения, водопровода, электроэнергии и др. Поэтому оно должно использоваться в технических целях.

[/attention][/attention][/attention][/attention]

Но, с другой стороны, у подвального помещения много не задействованной площади, которую можно использовать по-другому: для организации торговых точек, офисных и складских помещений, спортзала и т.п.

Законодательные требования

Статья № 36 Жилищного кодекса Российской Федерации разъясняет право на такие площади. Цокольные участки являются общедомовой собственностью. Пользоваться этими помещениями могут все собственники квартир. Жильцам предоставляется возможность самим принимать решение по эксплуатации подвала.

Но наряду с такими преимуществами, существует свод нормативно-правовых документов РФ о собственности и правилах пользования цокольными помещениями. С их точки зрения, подвальное помещение, которое не является общей собственностью и используется конкретным физическим лицом в личных целях, станет его собственностью только после получения права на квартиру в доме.

Получается, что владельцем помещения может стать любой человек, заселившийся в многоквартирный дом раньше остальных. Это является безусловным преимуществом перед другими собственниками квартир. Тем, кто приобрел жилье позже, можно получить в собственность оставшуюся площадь подвала.

Проблеме использования и получения права собственности на подвальное помещение в МКД посвящена статья №290 Гражданского кодекса РФ. В ней четко указано, что собственники квадратных метров в жилом доме имеют равные права на владение всеми нежилыми участками, конструкциями и сооружениями при условии, что данные объекты могут обслуживать более одной квартиры.

Долю своего имущества отделять от общего запрещено. Передача права пользования лицу, которое не является жильцом дома, невозможна.

В этом же кодексе в статье №235 регламентирован полный перечень нежилых помещений, на которые могут претендовать жильцы:

  • подвалы и любые виды помещений, которые предназначены для хранения специального оборудования. Под эту категорию попадают чердак, различные пристройки и пр.;
  • межквартирное пространство, лестничные пролеты;
  • лифт и коридоры.

Главное условие — чтобы эта часть нежилого помещения не использовалась для технического оборудования, обсуживающего МКД.

Владельцы цокольного этажа

Площадь подвала может стать общедомовой собственностью в многоквартирном доме при соблюдении ряда условий:

  • во время получения государственного или муниципального имущества в пользование физическим лицам, квадратные метры подвального помещения не принадлежат третьим лицам;
  • подвальное помещение изолировано от квартир и не предназначено для особых целей;
  • в подвале находятся введенное в эксплуатацию коммунально-техническое оборудование, которое обслуживает более одной квартиры.

Если подвальное помещение — общедомовая собственность, то любые манипуляции с ним должны быть согласованы с остальными владельцами: аренда, продажа, обмен и т.д. Решение должно быть принято единогласно всеми собственниками квартир.

Получение подвала в индивидуальное пользование возможно при приобретении квартиры в многоэтажном доме до заселения остальных жильцов. На муниципальные здания данное правило не распространяется, так как в них подземные помещения полностью под контролем муниципального фонда, который использует их для обслуживания инженерных систем.

Самозахваченные подвалы

Бывают случаи, когда подвал занимает физическое лицо, абсолютно не имеющие к нему отношения и без разрешения владельцев. В обход всех процедур по приватизации собственности. Незаконные владельцы квадратных метров подвала в большинстве случаев уверенны в своем праве на имущество и всеми способами пытаются это доказать.

Самый распространенный аргумент таких «собственников» — проведенные ремонтные работы в помещении за их личные средства. Но такой довод не является основанием для получения подвального помещения в законное пользование. Нормативно-правовыми актами четко определены возможные собственники цокольного этажа в доме.

Случаи с самозахватом в основном происходят в зданиях вторичного жилого фонда. Для восстановления справедливости законным владельцам необходимо провести собрание. На нем жильцы определяют время захвата посторонними их имущества и перераспределяют участок между собой. Любые решения, связанные с использованием подвала, принимаются на общем собрании всех собственников.

Кто несет ответственность за состояние цокольного этажа?

Отвечать за надлежащее состояние подвала обязаны его собственники — жильцы квартир в МКД. Средства на это собираются со всех владельцев квартир. Если предполагаются ремонтные работы или реконструкция, то все расходы должна брать на себя управляющая компания.

С УК жильцы заключают договор, согласно которому коммунальная служба выполняют работу за средства, предусмотренные в соглашении. Ключи от цокольного помещения находятся у управляющей компании. Именно она несет ответственность за предоставление всех видов коммунальных услуг.

В многоквартирных домах, где подвальные помещения являются общедомовой собственностью, доступ к ним имеют все владельцы. Главное, на что следует обратить внимание — это отсутствие прав у УК на запрет собственникам пользоваться подвалом.

Установление своего порядка УК в подвале без разрешения собрания жильцов запрещено.

Подлежит ли подвальное помещение приватизации?

Если цокольный этаж — это общедомовое имущество, то любая его эксплуатация должна быть одобрена на собрании всех жильцов многоквартирного дома. Для приватизации придется пройти длинную и сложную процедуру. В противном случае договор может быть оспорен, а сделка признана недействительной.

Источник: https://intelpribor.ru/blog/yavlyaetsya-li-podval-obshchim-imushchestvom/

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме

Мы живем в двухквартирном доме под домом у нас подвальное помещение,

В каждой многоэтажке, вне зависимости от ее возраста и срока эксплуатации, имеются подвальные помещения. И немало собственников квартир в них интересуется тем, кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме, кто обладает правом распоряжаться этой площадью, могут ли жильцы занимать эти помещения и обустраивать их в собственных интересах.

Ответить на все вопросы однозначно довольно сложно, ведь законодательная база жилищной сферы менялась годами, вносились различные поправки, которые в итоге вызвали противоречия с актами, принятыми в прошлые годы. Разберемся, как приватизировать подвал в многоквартирном доме и выясним, кому он принадлежит.

Назначение

В подвале жилого дома как правило находятся трубы, аппаратура, техоснащение и конструкции, что заставляют функционировать всю внутреннюю инфраструктуру здания, например:

  • сети водоснабжения;
  • отопление;
  • электроснабжение;
  • теплосеть или бойлерная;
  • основная распределительная щитовая.

Таким образом, технические этажи многоквартирных домов – это находящееся под жилыми квартирами помещения, предназначенные для гарантированной работы всех коммуникационных систем дома.

Именно поэтому туда не разрешен вход посторонним лицам во избежание вмешательства в работу систем и коммуникаций. Этот факт является причиной установки решеток на подвальные окна.

Войти в него могут только коммунальщики.

Иногда случается, что часть подвала в многоквартирном доме используется коммунальщиками в качестве спецпомещений. Некоторые нижние помещения МКД изначально приспособлены под хозяйственно-бытовые потребности, в них на стадии проектирования были предусмотрены кладовки. Конечно, это касается старых построек, например, так называемых хрущевок.

Как определить собственников

Подвальные и чердачные помещения часто становятся предметом спора и даже судебных тяжб для выяснения того, кто же все-таки является их владельцем.

Согласно российскому законодательству, а именно статье 36 ЖК РФ, общедолевыми собственниками всех подвальных помещений являются все без исключения жильцы многоэтажных домов, если те приватизированы.

Будучи равноценными полноправными владельцами, именно они решают, как именно использовать подвальные площади.

Тем не менее, существуют некоторые спорные моменты.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]

Например, помещение в подвале многоквартирного дома может быть занято физическим лицом, которое стало его собственником в девяностые годы, тогда как владелец самого здания не успел его оформить как собственность. Именно потому часто случается, что на объектах вторичной недвижимости жилая часть дома принадлежит одним владельцам, а техэтаж – другим.

[/attention][/attention][/attention][/attention]

Для того, чтобы собственники квартир в МКД признавались общими долевыми совладельцами подвальной части здания, должны быть соблюдены определенные условия:

  • на момент приватизации жилой площади подвальная территория не должна уже находиться во владении иных собственников;
  • у технического этажа нет определенного назначения;
  • подвал отделен от квартир.

Кроме того, техническое подвальное помещение признается возможным ко владению на равных долях между жильцами тогда, когда в нем имеется техническое оборудование, способное обслуживать больше одной квартиры.

Если соблюдены все условия, подвал находится в общей долевой собственности живущих в доме, возможность сдачи в аренду, обмен, продажа подвала и прочие манипуляции с техническим этажом без их согласия невозможны.

Нюансы определения владельцев

Следует иметь в виду, что помещения, в которых располагаются инженерные сети и прочие коммуникации, обслуживающие дом, не могут быть переданы в частное владение. Всю остальную, свободную его часть можно использовать по усмотрению жильцов.

Ответы на вопрос, кто и при каких обстоятельствах владеет подвальным помещением, отталкиваясь от законодательства и судебных решений таковы:

  • владельцы подвала – жильцы на основании оформленного долевого права собственности МКД;
  • находящееся в технических подвальных помещениях имущество находится в индивидуальной собственности, его владелец вправе самостоятельно решать, как им распорядиться, и оплачивает расходы на его содержание наравне с остальными;
  • технические комнаты, даже без учета того, что в них расположены коммуникационные, энергетические сети, оборудование, обслуживающее дом, являются специализированными объектами и в индивидуальном пользовании находиться не могут;
  • если в доме нет приватизированного жилья, а все квартиры принадлежат муниципалитету, то и подвал не может быть чьей-то собственностью. В этом случае он эксплуатируется лишь для обслуживания коммуникационных сетей.

Нередко случается, что граждане или некие организации по незнанию законодательной базы или умеренному игнорированию ее правил совершают незаконный захват подвального помещения, располагая там несанкционированные, магазины и прочее. В этом случае следует обратиться в суд.

Приватизация подвала

Приватизация подвала в многоквартирном доме – задача не легкая, ведь для начала придется заручиться согласием всех жильцов.

Как оформить:

  • Организовать собрание собственников жилья согласно установленному в ЖК порядке, выставив на повестку дня вопрос об отчуждении общедолевого объекта недвижимости, то есть подполья дома, изменении его границ с проведением ания.
  • За десять дней до собрания оповестить о нем жильцов, развесив на подъездах объявления с указанием даты и времени сборов. Помните, чтобы ание считалось действительным, на нем должны присутствовать более половины собственников квартир или участников ТСЖ. Решение принимается большинством , о чем составляется соответствующий документ. На его основании проводится дальнейшая приватизация.

ВАЖНО! Если вопрос о приватизации решается касательно подвала, находящегося в общежитии, необходимо получить лишь согласие его владельца здания, который, как правило один.

  • Сделать проект планируемой реконструкции, предварительно изучив план подвала. Его необходимо согласовать с органом пожарного надзора, санэпидстанцией и прочими контролирующими учреждениями. После этого проект нужно предоставить в Бюро техинвентаризации, где он должен быть утвержден.
  • После того, как БТИ утвердит проект, начинается рабочий этап по реконструкции подвального помещения. После их завершения проводится экспертиза техсостояния подвала, о чем проверяющая экспертная комиссия выдает заключение.
  • Когда проект реконструкции согласован, получено экспертное заключение, необходимо написать заявление и подать его в БТИ для того, чтобы техпаспорт жилого дома был переоформлен. После этого площадь имущества, находящегося в общей долевой собственности жильцов уменьшится, при этом количество людей, оплачивающих его содержание, увеличится. Соответственно, плата для каждого отдельного плательщика уменьшится.
  • Следующий и финальный этап приватизации – непосредственное получения свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое следует получить в Росреестре.

Для оформление свидетельства необходимо:

  • Заявление.
  • Протокол решения собрания собственников о приватизации подвала.
  • Разрешение владельца МКД.
  • Техническая документация на дом.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Если документация заполнена верно, все данные действительны и результаты ания не сфальсифицированы, то после проверки поданных бумаг свидетельство выдадут беспрепятственно.

Помимо того, что жильцы получают недвижимость в пользование и право распоряжаться ей по своему желанию, на них также ложится обязанность по его охране, уходу, содержанию в надлежащем состоянии. Также следует отметить, что провести полную приватизацию подвального помещения в жилом доме одним собственником невозможно.

Реконструкция помещения и ее критерии

Как уже было сказано, будущая планировка подвального помещения должна быть утверждена. Для этого необходимо:

  • обеспечить свободный проход специалистов к системам коммуникаций для проведения ремонтных или текущих работ, дезинфекции, замены труб;
  • соблюдать правила пожарной безопасности в подвальных помещениях и на входах к ним;
  • провести освещение, воду, вентиляцию, отопление и канализацию в те помещения, где по плану будут работать люди;
  • учитывать назначение подвального помещения и выполнять его реконструкцию с учетом того, для каких целей планируется его использовать: хранить инвентарь, личные вещи, консервации, устроить магазин или даже зону отдыха;
  • не вносить изменения в конструкцию фундамента здания и несущие элементы;
  • работы по реконструкции не должны нарушать функционирование инженерных сетей.

У каждого из жильцов уже приватизированного подвального помещения могут быть свои планы на его использование. Но если оно находится в общем долевом владении, решение по этому поводу принимается также на общем собрании при присутствии более половины собственников и большинством .

Если планируется использовать подвальное помещение или его часть в многоквартирном доме в коммерческих целях, следует во избежание проблем с властью узаконить его в статусе нежилого и потом уже оформить в собственность подвал.

Самовольный захват

Нередко происходит, когда подвальные помещения, несмотря на проведенную процедуру приватизации, оказываются заняты без ведома. При этом фальшивые владельцы уверенно доказывают, что занимают эту площадь по вполне законным причинам. Например, утверждают, что занимают помещение на основании того, что провели перестройку и оснащение за собственные средства.

Но на данный момент этой причины недостаточно для того, чтобы забрать часть подвального помещения в единоличную собственность. И такая ситуация называется не иначе, как самовольный захват, чаще всего происходит в домах второго жилого фонда, особенно в постройках советских времен.

Для того, чтобы изменить ситуацию, необходимо созвать собрание жильцов, обсудить смену владельцев, перераспределить квадратные метры подвала на законных основаниях. Резюмируя, следует сказать, что все решения в многоквартирных домах по использованию площадей, находящихся в долевой собственности, принимаются исключительно на общих собраниях.

Источник: https://ozhkh.ru/mnogokvartirnyj-dom/podval

Как законно устроить личную мансарду или обзавестись своим подвалом в многоквартирном доме

Мы живем в двухквартирном доме под домом у нас подвальное помещение,
https://www.znak.com/2020-05-05/kak_zakonno_ustroit_lichnuyu_mansardu_ili_obzavestis_svoim_podvalom_v_mnogokvartirnom_dome

2020.05.05

В России с 5 мая вступают в силу изменения в КоАП, которые расширяют ответственность за незаконную перепланировку в многоквартирных домах.

Теперь штрафы начнут выписывать за несогласованные конструктивные изменения не только в жилых, но и в нежилых помещениях — в том числе в подвалах и на чердаках, за счет которых у многих владельцев жилья возникает соблазн расширить собственные квадратные метры.

Означает ли это, что с мечтой обзавестись личной мансардой или обустроенным подполом теперь придется попрощаться, рассказали эксперты.

SEASHELL IN LOVE — Kristin / unsplash.com

Что поменялось?

Вступили в силу поправки в статью 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях (КоАП). Раньше она предусматривала санкции за нарушение правил пользования жилыми помещениями, а теперь — еще и за самовольное переустройство и перепланировку помещений в многоквартирном доме.

Общий смысл поправок — заставить всех соблюдать единый порядок, по которому могут быть предприняты допустимые изменения в конструкциях многоквартирников.

Это необходимо в том числе чтобы исключить трагедии, к которым могут привести незаконные перепланировки, пояснял в апреле глава законодательного комитета Госдумы Павел Крашенинников. 

Причем законодательство больше не делит помещения на жилые и нежилые. То есть отвечать теперь придется не только собственнику, который снес несущую стену в своей квартире.

Начнут штрафовать должностных и юридических лиц, а также предпринимателей без образования юрлица, которые, например, перед открытием нового офиса или магазина самовольно начали что-то ломать в подвале.

Удивительно, но до этого никакой ответственности для них за подобные действия не наступало.

Можно ли теперь присоединить чердак или подвал?

Теоретически можно, ведь вступающие в силу изменения в КоАП ничего не запретили, а лишь установили ответственность за нарушение уже действующего порядка переустройства и перепланировки помещений в многоквартирниках.

А сам этот порядок также не содержит запрета на расширение жилплощади за счет подвалов и чердаков.

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow][attention type=green]

Нормы, которые регулируют эти вопросы, были упорядочены федеральным законом от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ, которым были внесены изменения в Жилищный кодекс РФ.  

[/attention][/attention][/attention][/attention]

Другое дело, констатирует Александр Усачев, руководитель проекта BN.ru, что желающие воплотить свою мечту обзавестись личной мансардой или организовать бильярдную комнату в подвале под собственной квартирой очень скоро поймут, что сделать это легально за редким исключением практически невозможно. Потребуется столько усилий, что вряд ли игра будет стоить свеч.

Яромир Романов / Znak.com

С чего начинать?

Поскольку речь идет об общем имуществе дома (основание — часть 1 статьи 36 ЖК) и об уменьшении его размера, для начала потребуется 100-процентное согласие собственников жилых помещений, без единого голоса против (часть 2 статьи 40 ЖК). А значит, проведение общего собрания с оформлением протокола (статьи 44-48 ЖК), напоминает замруководителя ООО «Жилищная управляющая компания» Дмитрий Фещак. 

Протокол должен отражать, на каких условиях другие собственники соглашаются расстаться с частью общего имущества. Ведь возможна передача не только в собственность, но и, например, в безвозмездное пользование, и тогда в протоколе должно быть указано, на какой срок. 

Кроме того, все соседи должны санкционировать проведение перепланировки или переустройства, связанных с отчуждением помещения. И к этому времени на руках лучше иметь заключение экспертной организации, что нет технических препятствий для этих изменений.

Заручившись согласием соседей, можно снова обращаться к специализированной проектной компании с лицензией или допуском СРО.

Она должна изготовить проект обустройства чердака или подвала (вместе с заключением о технической возможности присоединения проект обойдется в довольно ощутимые 100-150 тыс. рублей).

После начинается согласование с властями (пакет документов должен соответствовать статье 26 ЖК). При положительном заключении можно приступать к строительным работам, а после их окончания — вводить в эксплуатацию присоединенное помещение.

Завершающим этапом будет изготовление нового технического паспорта и регистрация измененной квартиры (если помещение присоединено на праве собственности) или нового объекта недвижимости (если помещение взято в аренду или в безвозмездное пользование).

Яромир Романов / Znak.com

Что может пойти не так?

Буквально все, и это не преувеличение. На каждом из перечисленном этапов шансы на успех стремятся к нулю, полон скепсиса Александр Усачев из BN.ru.

Особенно сложный первый, на котором, как правило, все и заканчивается. Усачев делится опытом решения вопроса всего лишь о закрытии въезда на дворовую территорию дома из 28 квартир.

Согласование даже такого простого вопроса с каждым собственником заняло три месяца.

«Представьте ситуацию, что вам надо обойти все подъезды и все квартиры, собрать подписи всех собственников, а также получить согласие представителей муниципалитета, которые представляют интересы нанимателей неприватизированных площадей», — говорит Усачев.

При этом, по его словам, среди собственников всегда может найтись владелец полученной в наследство доли, который, скорее всего, даже не живет и не собирается жить в этом доме.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]

Когда он, наконец, поймет, что от него хотят, начнется стадия торга: он же знает, что важна каждая подпись… 

[/attention][/attention][/attention][/attention]В итоге, по сути, любой собственник может загубить начинание на корню, сделав это не то из классовой ненависти, не то просто из вредности. И чем больше размер дома, тем очевидно меньше шансов со всеми договориться.

Есть и другие почти непреодолимые препятствия. Если дом внесен в перечень культурного наследия, придется получать согласие уполномоченного органа по охране исторических памятников. Это непросто, ведь вы будете вторгаться во внутренние конструкции здания и корректировать наружный вид дома: как минимум в крыше должно появиться мансардное окно.

Помимо этого, важны технические условия, без соблюдения которых ничего не выйдет. Например, создание мансарды предусматривает строго регламентированную прочность чердачных перекрытий, определенные требования к высоте потолка и даже к углу ската крыши.

Придется забыть о возможности присоединения части технического этажа: как правило, там недостаточная высота, да и сам этаж потому и технический, что нужен для нормальной эксплуатации многоквартирника.

Но и с обычными чердаками не все просто: в согласовании, скорее всего, откажут, если понадобится работа с переносом коммуникаций, увеличением мощности потребления, а значит, перепроектированием ресурсного обеспечения всего дома. 

«Проблема и в том, что многоквартирные дома с утепленными мансардами у нас плохо себя зарекомендовали.

Летом под крышей душно, в отопительный сезон в толще утеплителя подкровельного пространства образуется конденсат, а значит, сырость и плесень, а на крыше, подогреваемой снизу, — ледяные дамбы и сосульки, доставляющие немало хлопот коммунальщикам.

Сегодня единственно эффективным средством борьбы с сосульками и наледями считаются холодные проветриваемые чердаки, где гуляет ветер, а температура не поднимается выше уличной. Таким образом, у муниципальных чиновников гораздо больше оснований наложить вето на ваш проект, чем утвердить его», — предупреждает Александр Усачев.

Яромир Романов / Znak.com

Можно ли узаконить уже сделанное?

Вряд ли. На аналогию с переустройством квартир, которое часто легализуется задним числом, надеяться не стоит.

Во-первых, квартирные перепланировки, как правило, куда менее масштабны и затрагивают права и законные интересы значительно меньшего числа лиц. А значит, и меньше шансов нарваться на недовольство с перспективой судебного разбирательства.

Во-вторых, легализация присоединенной мансарды или подвала означает прохождение всех тех процедур, что и при заблаговременном согласовании.    

В России, конечно, по-прежнему возможно все, но времена меняются. И все чаще в новостях мелькают сюжеты о том, как возмущенные соседи или товарищество собственников недвижимости, выступающее от их имени, добились в суде победы над очередным квартировладельцем, вообразившим, что ему можно чуточку больше, чем остальным.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]

Один из последних таких случаев был в Екатеринбурге, где хозяйка скромной однокомнатной квартиры на последнем этаже расширила жизненное пространство за счет части технического этажа.

[/attention][/attention][/attention][/attention]

В итоге новые стены ломали под присмотром судебных приставов, а инициатору самозахвата пришлось оплатить демонтаж, а после — за свой счет выносить и вывозить строительный мусор.

Значит, это бесперспективно?

Как сказать. Вероятнее всего, для тех, кто вдохновлен мечтами жить под самой крышей, более разумным решением окажется выход на рынок жилья и покупка квартиры с мансардой, считает Александр Усачев.

Впрочем, допускает он, реальный шанс договориться с соседями и чиновниками есть у тех, кто живет в малоквартирных домах. И шансов окажется больше, если вы будете действовать не в одиночку, а заинтересуете соседей.

То есть придете к соглашению, что жители верхних этажей освоят чердачные помещения, а жители нижних — подвальные. 

Возможен вариант, когда это будет сделано без перевода помещений в жилые и без их оформления в собственность. Теоретически жильцам дома ничто не мешает договориться о таком использовании общедомового имущества, которое может быть и совместным — через общие доступы на мансардный и цокольный этажи. В этом случае удастся заинтересовать жителей средних этажей. 

Разумеется, скорее всего, компромиссные формы тоже потребуют согласований, но стоит заметить, что и чиновники в России к коллективным действиям традиционно относятся с куда большим пониманием…

Не исключено, кстати, что горожан к этому подтолкнет потребность в новых и обязательно отдельных помещениях, которая обозначилась в мрачном свете эпидемии коронавируса. «Режим самоизоляции, удаленной работы и дистанционной учебы указали нам на то, что нужно больше жизненного пространства.

Это и рабочие места, и отдельные комнаты, и места для того, чтобы учиться», — сказал на днях Александр Пузанов, генеральный директор «Института экономики города», выступая на онлайн-площадке «Комитета гражданских инициатив».

Вариантов решения этой проблемы немного, и один из них — переформатирование и оптимизация помещений внутри самих многоквартирных домов. 

Хочешь, чтобы в стране были независимые СМИ? Поддержи Znak.com

Источник: https://www.znak.com/2020-05-05/kak_zakonno_ustroit_lichnuyu_mansardu_ili_obzavestis_svoim_podvalom_v_mnogokvartirnom_dome

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, как его используют

Мы живем в двухквартирном доме под домом у нас подвальное помещение,

Подвальные помещения нередко становятся предметом судебных разбирательств для определения их владельца и разрешенных направлений использования. Разберемся подробней в вопросах эксплуатации подвала.

Нужен ли подвал загородному дому – особенности, за и против

Мы живем в двухквартирном доме под домом у нас подвальное помещение,
Мы живем в двухквартирном доме под домом у нас подвальное помещение,

На первых этапах планировки дома не все сразу задумываются о подвальном помещении, но в дальнейшем такой вопрос обязательно возникает, и приводит если не к большим незапланированным тратам, то к серьезным разногласиям. Так нужен ли подвал в доме, как снизить его общую стоимость и что будет, если строить дом без него?

Подвал, его гидроизоляция и утепление, значительно повышают стоимость дома Источник indeco.ru

Кому нужен и чем полезен

Подвал – это в первую очередь дополнительная полезная площадь. Практически все дома 1960-1980 годов постройки имели ее. Если не было подвала, его роль частично выполнял погреб, стоящий отдельно от здания.

Но такая тенденция скорее была продиктована необходимостью сохранять большое количество продуктов «впрок» на длительное время. Сейчас такой нужды нет – любые продукты есть в магазинах в «шаговой» доступности, а в домах стоят большие функциональные холодильники.

Поэтому и встает вопрос о целесообразности затрат на подвал. Кому действительно он понадобится?

  • Большим семьям, которые планируют круглый год жить в будущем доме или только в летний период, и (обязательно!) консервировать заготовки на зиму. В первом случае в подвал можно спустить все, что на кухне занимает много места: мешок муки и сахара, запасы растительного масла, овощи и фрукты, соленья. Во втором случае, если семья зимой будет жить в квартире – подвал частного дома также используют для хранения продуктов, заготовленных ими летом (целесообразно, если нужно действительно много места для этого, или на участке есть огород).

Подвал – это идеальное место для кладовой Источник karkasdrevoteh.ru

  • Полезен подвал и не семейным людям, которые занимаются, к примеру, виноделием. Им потребуется темное прохладное место для хранения изготовленной продукции.
  • Подвал крайне необходим в качестве подсобного помещения, где будут храниться не только продукты, но и некоторые бытовые вещи, если будущий дом будет маленьким и не сможет вместить в себе специальной кладовой, и на участке подсобных строений также не будет.
  • Подвал (в зависимости от его размера и углубленности) может также выполнять функцию жилой комнаты, бильярдной, склада, топочной, мастерской, тренажерного зала или гаража. На такую подстройку стоит решиться, если планировка дома не может предусмотреть такое необходимое помещение по размерам.

Следовательно, вопрос «быть или не быть» подвалу сейчас решается по большей части исходя из площади будущего дома. Если он может вместить в себе дополнительные технические комнаты – скорее всего, подвал будет пустовать, а на этапе строительства потребует много финансовых вливаний.

На заметку! Если нужно исключительно хранилище для продуктов, то целесообразней, проще и дешевле будет вырыть погреб возле дома.

Правильно сконструированный погреб – это не только практично, но и красиво Источник remkasam.ru

Подвал под домом на всю его площадь стоит делать, если:

  • сложный состав грунта потребует на этапе рытья котлована под дом такую же глубину и объем работ без подвала, как и с ним;
  • на это предусмотрено 120% средств по смете;
  • заниматься им будет строительная фирма, а не сосед дядя Вася;
  • участок небольшой, а в одноэтажном доме обязательно нужны все запланированные помещения (мастерские, библиотека, тренажерный зал и прочие).

В чем загвоздка постройки

Даже если строительством дома занимаются сами хозяева, то вопрос подвала на 100% нужно доверить хорошей строительной компании. Если его сделать не так, как нужно, то страдать будет весь дом, затраты на его обслуживание с каждым годом будут увеличиваться. А как же нужно?

  • В первую очередь выясняют уровень грунтовых вод, уклон участка и тип почвы.
  • Далее решают, какую площадь под домом будет занимать подвал – всю или только часть. От этого зависит цена сооружения.
  • Потом следует тщательная проработка технической стороны: толщина стен (не менее 30 см.), тип фундамента, дополнительное укрепление, безупречная гидроизоляция и вентиляция, тип выхода в дом. Инженер строительной компании поможет с правильным выбором материалов.

Подвал надо тщательно гидроизолировать Источник mofree.ru

Внимание! При постройке подвала по всем правилам, ориентируйтесь на сумму 2 млн. рублей.

Явные минусы подвального помещения

  1. Стоит дороже готового этажа небольшого дома, даже если занимает 15 м2.
  2. Требует времени и трудовых ресурсов, спецтехники. Это не всегда удобно, если дом далеко от города.
  3. Требует полезной площади для установки лестницы в доме.
  4. Если «затянуть» строительство или не достроить подвал вовсе – его стены разрушатся, что негативно повлияет и на сам фундамент дома в дальнейшем.
  5. Во многих случаях при оборудовании подвала в доме его нужно будет регистрировать как жилое помещение.

Александр Бородин, архитектор, за 15 лет спроектировавший более 500 домов, утверждает, что и от подвала, и от мансарды можно отказаться без ущерба функциональности дома и с общей экономией минимум в 3,5 млн.

рублей, если правильно продумать повседневный быт семьи.

По словам специалиста, хороший дом можно построить и за 6 млн. рублей всего, если суметь отказать себе на этапе планирования в тех помещениях, которые потом попросту будут не нужны.

Наглядно о целесообразности строительства дома с подвалом, смотрите в видеоролике:

Не стоит решаться на постройку подвала под уже готовым домом – технически это будет сделать в два раза сложнее. Дешевле обойдется купить соседний старый дом с готовым подвалом.

Заключение

Следовательно, подвал – функциональное и нужное помещение, но, как утверждают специалисты, в 95% случаев все предусмотренные там помещения можно внести в план основного дома и существенно при этом сэкономить.

Прочитать позже

Отправим материал на почту

Источник: https://m-strana.ru/articles/nuzhen-li-podval-zagorodnomu-domu/

Подвал — общедомовое имущество?

Мы живем в двухквартирном доме под домом у нас подвальное помещение,
31 Января 2019

В законодательных актах, касающихся общедомового имущества, четко написано о праве собственности на подвальное помещение. Владельцы квартир имеют равные права в использовании общедомового имущества. Но на практике становится понятно, что законы в РФ требуют глубокой доработки. Поэтому очень часто между собственниками возникают конфликты.

Для получения контроля над помещением люди прибегают к разным хитростям. Некоторым настолько важно стать единственным владельцем подвала, что они обращаются за помощью в соответствующие инстанции. Кто же имеет право пользоваться подвалом? Об этом пойдет речь.

Как можно использовать подвал в многоэтажке?

Из-за несовершенства законодательной базы цокольные помещения в большинстве домов заброшены. Противоречия в законах становятся почвой для споров о праве собственности на подвал. Поэтому определить, на чьей стороне правда и прийти к соглашению сложно.

Не во всех случаях разрешено обустройство цокольного помещения в интересах владельцев квартир. Оно необходимо для размещения различных коммуникаций. Там может находиться оборудование и технические узлы, обслуживающие здание.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]

То есть подвал — это специально отведенное место для всех жилищно-коммунальных систем: теплоснабжения, водопровода, электроэнергии и др. Поэтому оно должно использоваться в технических целях.

[/attention][/attention][/attention][/attention]

Но, с другой стороны, у подвального помещения много не задействованной площади, которую можно использовать по-другому: для организации торговых точек, офисных и складских помещений, спортзала и т.п.

Законодательные требования

Статья № 36 Жилищного кодекса Российской Федерации разъясняет право на такие площади. Цокольные участки являются общедомовой собственностью. Пользоваться этими помещениями могут все собственники квартир. Жильцам предоставляется возможность самим принимать решение по эксплуатации подвала.

Но наряду с такими преимуществами, существует свод нормативно-правовых документов РФ о собственности и правилах пользования цокольными помещениями. С их точки зрения, подвальное помещение, которое не является общей собственностью и используется конкретным физическим лицом в личных целях, станет его собственностью только после получения права на квартиру в доме.

Получается, что владельцем помещения может стать любой человек, заселившийся в многоквартирный дом раньше остальных. Это является безусловным преимуществом перед другими собственниками квартир. Тем, кто приобрел жилье позже, можно получить в собственность оставшуюся площадь подвала.

Проблеме использования и получения права собственности на подвальное помещение в МКД посвящена статья №290 Гражданского кодекса РФ. В ней четко указано, что собственники квадратных метров в жилом доме имеют равные права на владение всеми нежилыми участками, конструкциями и сооружениями при условии, что данные объекты могут обслуживать более одной квартиры.

Долю своего имущества отделять от общего запрещено. Передача права пользования лицу, которое не является жильцом дома, невозможна.

В этом же кодексе в статье №235 регламентирован полный перечень нежилых помещений, на которые могут претендовать жильцы:

  • подвалы и любые виды помещений, которые предназначены для хранения специального оборудования. Под эту категорию попадают чердак, различные пристройки и пр.;
  • межквартирное пространство, лестничные пролеты;
  • лифт и коридоры.

Главное условие — чтобы эта часть нежилого помещения не использовалась для технического оборудования, обсуживающего МКД.

Владельцы цокольного этажа

Площадь подвала может стать общедомовой собственностью в многоквартирном доме при соблюдении ряда условий:

  • во время получения государственного или муниципального имущества в пользование физическим лицам, квадратные метры подвального помещения не принадлежат третьим лицам;
  • подвальное помещение изолировано от квартир и не предназначено для особых целей;
  • в подвале находятся введенное в эксплуатацию коммунально-техническое оборудование, которое обслуживает более одной квартиры.

Если подвальное помещение — общедомовая собственность, то любые манипуляции с ним должны быть согласованы с остальными владельцами: аренда, продажа, обмен и т.д. Решение должно быть принято единогласно всеми собственниками квартир.

Получение подвала в индивидуальное пользование возможно при приобретении квартиры в многоэтажном доме до заселения остальных жильцов. На муниципальные здания данное правило не распространяется, так как в них подземные помещения полностью под контролем муниципального фонда, который использует их для обслуживания инженерных систем.

Самозахваченные подвалы

Бывают случаи, когда подвал занимает физическое лицо, абсолютно не имеющие к нему отношения и без разрешения владельцев. В обход всех процедур по приватизации собственности. Незаконные владельцы квадратных метров подвала в большинстве случаев уверенны в своем праве на имущество и всеми способами пытаются это доказать.

Самый распространенный аргумент таких «собственников» — проведенные ремонтные работы в помещении за их личные средства. Но такой довод не является основанием для получения подвального помещения в законное пользование. Нормативно-правовыми актами четко определены возможные собственники цокольного этажа в доме.

Случаи с самозахватом в основном происходят в зданиях вторичного жилого фонда. Для восстановления справедливости законным владельцам необходимо провести собрание. На нем жильцы определяют время захвата посторонними их имущества и перераспределяют участок между собой. Любые решения, связанные с использованием подвала, принимаются на общем собрании всех собственников.

Кто несет ответственность за состояние цокольного этажа?

Отвечать за надлежащее состояние подвала обязаны его собственники — жильцы квартир в МКД. Средства на это собираются со всех владельцев квартир. Если предполагаются ремонтные работы или реконструкция, то все расходы должна брать на себя управляющая компания.

С УК жильцы заключают договор, согласно которому коммунальная служба выполняют работу за средства, предусмотренные в соглашении. Ключи от цокольного помещения находятся у управляющей компании. Именно она несет ответственность за предоставление всех видов коммунальных услуг.

В многоквартирных домах, где подвальные помещения являются общедомовой собственностью, доступ к ним имеют все владельцы. Главное, на что следует обратить внимание — это отсутствие прав у УК на запрет собственникам пользоваться подвалом.

Установление своего порядка УК в подвале без разрешения собрания жильцов запрещено.

Подлежит ли подвальное помещение приватизации?

Если цокольный этаж — это общедомовое имущество, то любая его эксплуатация должна быть одобрена на собрании всех жильцов многоквартирного дома. Для приватизации придется пройти длинную и сложную процедуру. В противном случае договор может быть оспорен, а сделка признана недействительной.

Источник: https://intelpribor.ru/blog/yavlyaetsya-li-podval-obshchim-imushchestvom/

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме

Мы живем в двухквартирном доме под домом у нас подвальное помещение,

В каждой многоэтажке, вне зависимости от ее возраста и срока эксплуатации, имеются подвальные помещения. И немало собственников квартир в них интересуется тем, кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме, кто обладает правом распоряжаться этой площадью, могут ли жильцы занимать эти помещения и обустраивать их в собственных интересах.

Ответить на все вопросы однозначно довольно сложно, ведь законодательная база жилищной сферы менялась годами, вносились различные поправки, которые в итоге вызвали противоречия с актами, принятыми в прошлые годы. Разберемся, как приватизировать подвал в многоквартирном доме и выясним, кому он принадлежит.

Назначение

В подвале жилого дома как правило находятся трубы, аппаратура, техоснащение и конструкции, что заставляют функционировать всю внутреннюю инфраструктуру здания, например:

  • сети водоснабжения;
  • отопление;
  • электроснабжение;
  • теплосеть или бойлерная;
  • основная распределительная щитовая.

Таким образом, технические этажи многоквартирных домов – это находящееся под жилыми квартирами помещения, предназначенные для гарантированной работы всех коммуникационных систем дома.

Именно поэтому туда не разрешен вход посторонним лицам во избежание вмешательства в работу систем и коммуникаций. Этот факт является причиной установки решеток на подвальные окна.

Войти в него могут только коммунальщики.

Иногда случается, что часть подвала в многоквартирном доме используется коммунальщиками в качестве спецпомещений. Некоторые нижние помещения МКД изначально приспособлены под хозяйственно-бытовые потребности, в них на стадии проектирования были предусмотрены кладовки. Конечно, это касается старых построек, например, так называемых хрущевок.

Как определить собственников

Подвальные и чердачные помещения часто становятся предметом спора и даже судебных тяжб для выяснения того, кто же все-таки является их владельцем.

Согласно российскому законодательству, а именно статье 36 ЖК РФ, общедолевыми собственниками всех подвальных помещений являются все без исключения жильцы многоэтажных домов, если те приватизированы.

Будучи равноценными полноправными владельцами, именно они решают, как именно использовать подвальные площади.

Тем не менее, существуют некоторые спорные моменты.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]

Например, помещение в подвале многоквартирного дома может быть занято физическим лицом, которое стало его собственником в девяностые годы, тогда как владелец самого здания не успел его оформить как собственность. Именно потому часто случается, что на объектах вторичной недвижимости жилая часть дома принадлежит одним владельцам, а техэтаж – другим.

[/attention][/attention][/attention][/attention]

Для того, чтобы собственники квартир в МКД признавались общими долевыми совладельцами подвальной части здания, должны быть соблюдены определенные условия:

  • на момент приватизации жилой площади подвальная территория не должна уже находиться во владении иных собственников;
  • у технического этажа нет определенного назначения;
  • подвал отделен от квартир.

Кроме того, техническое подвальное помещение признается возможным ко владению на равных долях между жильцами тогда, когда в нем имеется техническое оборудование, способное обслуживать больше одной квартиры.

Если соблюдены все условия, подвал находится в общей долевой собственности живущих в доме, возможность сдачи в аренду, обмен, продажа подвала и прочие манипуляции с техническим этажом без их согласия невозможны.

Нюансы определения владельцев

Следует иметь в виду, что помещения, в которых располагаются инженерные сети и прочие коммуникации, обслуживающие дом, не могут быть переданы в частное владение. Всю остальную, свободную его часть можно использовать по усмотрению жильцов.

Ответы на вопрос, кто и при каких обстоятельствах владеет подвальным помещением, отталкиваясь от законодательства и судебных решений таковы:

  • владельцы подвала – жильцы на основании оформленного долевого права собственности МКД;
  • находящееся в технических подвальных помещениях имущество находится в индивидуальной собственности, его владелец вправе самостоятельно решать, как им распорядиться, и оплачивает расходы на его содержание наравне с остальными;
  • технические комнаты, даже без учета того, что в них расположены коммуникационные, энергетические сети, оборудование, обслуживающее дом, являются специализированными объектами и в индивидуальном пользовании находиться не могут;
  • если в доме нет приватизированного жилья, а все квартиры принадлежат муниципалитету, то и подвал не может быть чьей-то собственностью. В этом случае он эксплуатируется лишь для обслуживания коммуникационных сетей.

Нередко случается, что граждане или некие организации по незнанию законодательной базы или умеренному игнорированию ее правил совершают незаконный захват подвального помещения, располагая там несанкционированные, магазины и прочее. В этом случае следует обратиться в суд.

Приватизация подвала

Приватизация подвала в многоквартирном доме – задача не легкая, ведь для начала придется заручиться согласием всех жильцов.

Как оформить:

  • Организовать собрание собственников жилья согласно установленному в ЖК порядке, выставив на повестку дня вопрос об отчуждении общедолевого объекта недвижимости, то есть подполья дома, изменении его границ с проведением ания.
  • За десять дней до собрания оповестить о нем жильцов, развесив на подъездах объявления с указанием даты и времени сборов. Помните, чтобы ание считалось действительным, на нем должны присутствовать более половины собственников квартир или участников ТСЖ. Решение принимается большинством , о чем составляется соответствующий документ. На его основании проводится дальнейшая приватизация.

ВАЖНО! Если вопрос о приватизации решается касательно подвала, находящегося в общежитии, необходимо получить лишь согласие его владельца здания, который, как правило один.

  • Сделать проект планируемой реконструкции, предварительно изучив план подвала. Его необходимо согласовать с органом пожарного надзора, санэпидстанцией и прочими контролирующими учреждениями. После этого проект нужно предоставить в Бюро техинвентаризации, где он должен быть утвержден.
  • После того, как БТИ утвердит проект, начинается рабочий этап по реконструкции подвального помещения. После их завершения проводится экспертиза техсостояния подвала, о чем проверяющая экспертная комиссия выдает заключение.
  • Когда проект реконструкции согласован, получено экспертное заключение, необходимо написать заявление и подать его в БТИ для того, чтобы техпаспорт жилого дома был переоформлен. После этого площадь имущества, находящегося в общей долевой собственности жильцов уменьшится, при этом количество людей, оплачивающих его содержание, увеличится. Соответственно, плата для каждого отдельного плательщика уменьшится.
  • Следующий и финальный этап приватизации – непосредственное получения свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое следует получить в Росреестре.

Для оформление свидетельства необходимо:

  • Заявление.
  • Протокол решения собрания собственников о приватизации подвала.
  • Разрешение владельца МКД.
  • Техническая документация на дом.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Если документация заполнена верно, все данные действительны и результаты ания не сфальсифицированы, то после проверки поданных бумаг свидетельство выдадут беспрепятственно.

Помимо того, что жильцы получают недвижимость в пользование и право распоряжаться ей по своему желанию, на них также ложится обязанность по его охране, уходу, содержанию в надлежащем состоянии. Также следует отметить, что провести полную приватизацию подвального помещения в жилом доме одним собственником невозможно.

Реконструкция помещения и ее критерии

Как уже было сказано, будущая планировка подвального помещения должна быть утверждена. Для этого необходимо:

  • обеспечить свободный проход специалистов к системам коммуникаций для проведения ремонтных или текущих работ, дезинфекции, замены труб;
  • соблюдать правила пожарной безопасности в подвальных помещениях и на входах к ним;
  • провести освещение, воду, вентиляцию, отопление и канализацию в те помещения, где по плану будут работать люди;
  • учитывать назначение подвального помещения и выполнять его реконструкцию с учетом того, для каких целей планируется его использовать: хранить инвентарь, личные вещи, консервации, устроить магазин или даже зону отдыха;
  • не вносить изменения в конструкцию фундамента здания и несущие элементы;
  • работы по реконструкции не должны нарушать функционирование инженерных сетей.

У каждого из жильцов уже приватизированного подвального помещения могут быть свои планы на его использование. Но если оно находится в общем долевом владении, решение по этому поводу принимается также на общем собрании при присутствии более половины собственников и большинством .

Если планируется использовать подвальное помещение или его часть в многоквартирном доме в коммерческих целях, следует во избежание проблем с властью узаконить его в статусе нежилого и потом уже оформить в собственность подвал.

Самовольный захват

Нередко происходит, когда подвальные помещения, несмотря на проведенную процедуру приватизации, оказываются заняты без ведома. При этом фальшивые владельцы уверенно доказывают, что занимают эту площадь по вполне законным причинам. Например, утверждают, что занимают помещение на основании того, что провели перестройку и оснащение за собственные средства.

Но на данный момент этой причины недостаточно для того, чтобы забрать часть подвального помещения в единоличную собственность. И такая ситуация называется не иначе, как самовольный захват, чаще всего происходит в домах второго жилого фонда, особенно в постройках советских времен.

Для того, чтобы изменить ситуацию, необходимо созвать собрание жильцов, обсудить смену владельцев, перераспределить квадратные метры подвала на законных основаниях. Резюмируя, следует сказать, что все решения в многоквартирных домах по использованию площадей, находящихся в долевой собственности, принимаются исключительно на общих собраниях.

Источник: https://ozhkh.ru/mnogokvartirnyj-dom/podval

Как законно устроить личную мансарду или обзавестись своим подвалом в многоквартирном доме

Мы живем в двухквартирном доме под домом у нас подвальное помещение,
https://www.znak.com/2020-05-05/kak_zakonno_ustroit_lichnuyu_mansardu_ili_obzavestis_svoim_podvalom_v_mnogokvartirnom_dome

2020.05.05

В России с 5 мая вступают в силу изменения в КоАП, которые расширяют ответственность за незаконную перепланировку в многоквартирных домах.

Теперь штрафы начнут выписывать за несогласованные конструктивные изменения не только в жилых, но и в нежилых помещениях — в том числе в подвалах и на чердаках, за счет которых у многих владельцев жилья возникает соблазн расширить собственные квадратные метры.

Означает ли это, что с мечтой обзавестись личной мансардой или обустроенным подполом теперь придется попрощаться, рассказали эксперты.

SEASHELL IN LOVE — Kristin / unsplash.com

Что поменялось?

Вступили в силу поправки в статью 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях (КоАП). Раньше она предусматривала санкции за нарушение правил пользования жилыми помещениями, а теперь — еще и за самовольное переустройство и перепланировку помещений в многоквартирном доме.

Общий смысл поправок — заставить всех соблюдать единый порядок, по которому могут быть предприняты допустимые изменения в конструкциях многоквартирников.

Это необходимо в том числе чтобы исключить трагедии, к которым могут привести незаконные перепланировки, пояснял в апреле глава законодательного комитета Госдумы Павел Крашенинников. 

Причем законодательство больше не делит помещения на жилые и нежилые. То есть отвечать теперь придется не только собственнику, который снес несущую стену в своей квартире.

Начнут штрафовать должностных и юридических лиц, а также предпринимателей без образования юрлица, которые, например, перед открытием нового офиса или магазина самовольно начали что-то ломать в подвале.

Удивительно, но до этого никакой ответственности для них за подобные действия не наступало.

Можно ли теперь присоединить чердак или подвал?

Теоретически можно, ведь вступающие в силу изменения в КоАП ничего не запретили, а лишь установили ответственность за нарушение уже действующего порядка переустройства и перепланировки помещений в многоквартирниках.

А сам этот порядок также не содержит запрета на расширение жилплощади за счет подвалов и чердаков.

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow][attention type=green]

Нормы, которые регулируют эти вопросы, были упорядочены федеральным законом от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ, которым были внесены изменения в Жилищный кодекс РФ.  

[/attention][/attention][/attention][/attention]

Другое дело, констатирует Александр Усачев, руководитель проекта BN.ru, что желающие воплотить свою мечту обзавестись личной мансардой или организовать бильярдную комнату в подвале под собственной квартирой очень скоро поймут, что сделать это легально за редким исключением практически невозможно. Потребуется столько усилий, что вряд ли игра будет стоить свеч.

Яромир Романов / Znak.com

С чего начинать?

Поскольку речь идет об общем имуществе дома (основание — часть 1 статьи 36 ЖК) и об уменьшении его размера, для начала потребуется 100-процентное согласие собственников жилых помещений, без единого голоса против (часть 2 статьи 40 ЖК). А значит, проведение общего собрания с оформлением протокола (статьи 44-48 ЖК), напоминает замруководителя ООО «Жилищная управляющая компания» Дмитрий Фещак. 

Протокол должен отражать, на каких условиях другие собственники соглашаются расстаться с частью общего имущества. Ведь возможна передача не только в собственность, но и, например, в безвозмездное пользование, и тогда в протоколе должно быть указано, на какой срок. 

Кроме того, все соседи должны санкционировать проведение перепланировки или переустройства, связанных с отчуждением помещения. И к этому времени на руках лучше иметь заключение экспертной организации, что нет технических препятствий для этих изменений.

Заручившись согласием соседей, можно снова обращаться к специализированной проектной компании с лицензией или допуском СРО.

Она должна изготовить проект обустройства чердака или подвала (вместе с заключением о технической возможности присоединения проект обойдется в довольно ощутимые 100-150 тыс. рублей).

После начинается согласование с властями (пакет документов должен соответствовать статье 26 ЖК). При положительном заключении можно приступать к строительным работам, а после их окончания — вводить в эксплуатацию присоединенное помещение.

Завершающим этапом будет изготовление нового технического паспорта и регистрация измененной квартиры (если помещение присоединено на праве собственности) или нового объекта недвижимости (если помещение взято в аренду или в безвозмездное пользование).

Яромир Романов / Znak.com

Что может пойти не так?

Буквально все, и это не преувеличение. На каждом из перечисленном этапов шансы на успех стремятся к нулю, полон скепсиса Александр Усачев из BN.ru.

Особенно сложный первый, на котором, как правило, все и заканчивается. Усачев делится опытом решения вопроса всего лишь о закрытии въезда на дворовую территорию дома из 28 квартир.

Согласование даже такого простого вопроса с каждым собственником заняло три месяца.

«Представьте ситуацию, что вам надо обойти все подъезды и все квартиры, собрать подписи всех собственников, а также получить согласие представителей муниципалитета, которые представляют интересы нанимателей неприватизированных площадей», — говорит Усачев.

При этом, по его словам, среди собственников всегда может найтись владелец полученной в наследство доли, который, скорее всего, даже не живет и не собирается жить в этом доме.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]

Когда он, наконец, поймет, что от него хотят, начнется стадия торга: он же знает, что важна каждая подпись… 

[/attention][/attention][/attention][/attention]В итоге, по сути, любой собственник может загубить начинание на корню, сделав это не то из классовой ненависти, не то просто из вредности. И чем больше размер дома, тем очевидно меньше шансов со всеми договориться.

Есть и другие почти непреодолимые препятствия. Если дом внесен в перечень культурного наследия, придется получать согласие уполномоченного органа по охране исторических памятников. Это непросто, ведь вы будете вторгаться во внутренние конструкции здания и корректировать наружный вид дома: как минимум в крыше должно появиться мансардное окно.

Помимо этого, важны технические условия, без соблюдения которых ничего не выйдет. Например, создание мансарды предусматривает строго регламентированную прочность чердачных перекрытий, определенные требования к высоте потолка и даже к углу ската крыши.

Придется забыть о возможности присоединения части технического этажа: как правило, там недостаточная высота, да и сам этаж потому и технический, что нужен для нормальной эксплуатации многоквартирника.

Но и с обычными чердаками не все просто: в согласовании, скорее всего, откажут, если понадобится работа с переносом коммуникаций, увеличением мощности потребления, а значит, перепроектированием ресурсного обеспечения всего дома. 

«Проблема и в том, что многоквартирные дома с утепленными мансардами у нас плохо себя зарекомендовали.

Летом под крышей душно, в отопительный сезон в толще утеплителя подкровельного пространства образуется конденсат, а значит, сырость и плесень, а на крыше, подогреваемой снизу, — ледяные дамбы и сосульки, доставляющие немало хлопот коммунальщикам.

Сегодня единственно эффективным средством борьбы с сосульками и наледями считаются холодные проветриваемые чердаки, где гуляет ветер, а температура не поднимается выше уличной. Таким образом, у муниципальных чиновников гораздо больше оснований наложить вето на ваш проект, чем утвердить его», — предупреждает Александр Усачев.

Яромир Романов / Znak.com

Можно ли узаконить уже сделанное?

Вряд ли. На аналогию с переустройством квартир, которое часто легализуется задним числом, надеяться не стоит.

Во-первых, квартирные перепланировки, как правило, куда менее масштабны и затрагивают права и законные интересы значительно меньшего числа лиц. А значит, и меньше шансов нарваться на недовольство с перспективой судебного разбирательства.

Во-вторых, легализация присоединенной мансарды или подвала означает прохождение всех тех процедур, что и при заблаговременном согласовании.    

В России, конечно, по-прежнему возможно все, но времена меняются. И все чаще в новостях мелькают сюжеты о том, как возмущенные соседи или товарищество собственников недвижимости, выступающее от их имени, добились в суде победы над очередным квартировладельцем, вообразившим, что ему можно чуточку больше, чем остальным.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]

Один из последних таких случаев был в Екатеринбурге, где хозяйка скромной однокомнатной квартиры на последнем этаже расширила жизненное пространство за счет части технического этажа.

[/attention][/attention][/attention][/attention]

В итоге новые стены ломали под присмотром судебных приставов, а инициатору самозахвата пришлось оплатить демонтаж, а после — за свой счет выносить и вывозить строительный мусор.

Значит, это бесперспективно?

Как сказать. Вероятнее всего, для тех, кто вдохновлен мечтами жить под самой крышей, более разумным решением окажется выход на рынок жилья и покупка квартиры с мансардой, считает Александр Усачев.

Впрочем, допускает он, реальный шанс договориться с соседями и чиновниками есть у тех, кто живет в малоквартирных домах. И шансов окажется больше, если вы будете действовать не в одиночку, а заинтересуете соседей.

То есть придете к соглашению, что жители верхних этажей освоят чердачные помещения, а жители нижних — подвальные. 

Возможен вариант, когда это будет сделано без перевода помещений в жилые и без их оформления в собственность. Теоретически жильцам дома ничто не мешает договориться о таком использовании общедомового имущества, которое может быть и совместным — через общие доступы на мансардный и цокольный этажи. В этом случае удастся заинтересовать жителей средних этажей. 

Разумеется, скорее всего, компромиссные формы тоже потребуют согласований, но стоит заметить, что и чиновники в России к коллективным действиям традиционно относятся с куда большим пониманием…

Не исключено, кстати, что горожан к этому подтолкнет потребность в новых и обязательно отдельных помещениях, которая обозначилась в мрачном свете эпидемии коронавируса. «Режим самоизоляции, удаленной работы и дистанционной учебы указали нам на то, что нужно больше жизненного пространства.

Это и рабочие места, и отдельные комнаты, и места для того, чтобы учиться», — сказал на днях Александр Пузанов, генеральный директор «Института экономики города», выступая на онлайн-площадке «Комитета гражданских инициатив».

Вариантов решения этой проблемы немного, и один из них — переформатирование и оптимизация помещений внутри самих многоквартирных домов. 

Хочешь, чтобы в стране были независимые СМИ? Поддержи Znak.com

Источник: https://www.znak.com/2020-05-05/kak_zakonno_ustroit_lichnuyu_mansardu_ili_obzavestis_svoim_podvalom_v_mnogokvartirnom_dome

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, как его используют

Мы живем в двухквартирном доме под домом у нас подвальное помещение,

Подвальные помещения нередко становятся предметом судебных разбирательств для определения их владельца и разрешенных направлений использования. Разберемся подробней в вопросах эксплуатации подвала.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prava/podval.html

О законе
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: