В мае этого года наша управляющая компания прекратила свое существование, приняла права другая Ук.

Содержание
  1. Уйду в управдомы! Когда и как нужно менять свою УК
  2. Недетский налог. ФНС потребовала налоговые декларации на детей
  3. Новостройка с сюрпризом. Как заставить застройщика устранить недоделки
  4. Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов
  5. Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию
  6. Шаг 2. Выбираем способ смены УК
  7. Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме
  8. Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили
  9. Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией
  10. Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?
  11. Временная управляющая компания (зачем нужна, как происходит выбор, срок и другое)
  12. Почему необходима временная управляющая компания
  13. Выбор временной управляющей компании
  14. Реализация управления временной УК
  15. Последствия истечения срока деятельности временной УК
  16. Коммунальный вопрос. За что управляющую компанию можно лишить лицензии
  17. Кто управляет домом?
  18. Что лучше, ТСЖ или управляющая компания?
  19. Кто и как выбирает УК?
  20. Существуют ли какие-то нормативы качества коммунальных услуг?
  21. Куда и как жаловаться на плохое качество коммунальных услуг?
  22. Куда еще можно жаловаться?
  23. За что с жильцов не должны брать дополнительную плату?
  24. Старая УК не вправе собирать оплату с жителей после включения дома в лицензию новой УК
  25. Типичная история: двойные начисления и реакция контролирующих органов
  26. Решения судов и разбор всех доводов старой УК
  27. Завершение дела
  28. «Мы собственники, а нас никто не спросил». Как пропавшая УК вернулась в брошенный ею дом под новым названием
  29. Пропавшие без вести
  30. Попытка самостоятельного выбора
  31. Возвращение блудной УК
  32. Комфорт обеспечим
  33. А лица те же

Уйду в управдомы! Когда и как нужно менять свою УК

В мае этого года наша управляющая компания прекратила свое существование, приняла права другая Ук.

Устав от перебоев с подачей горячей воды и частыми отключениями электричества, многие жильцы пытаются отказаться от управленческих услуг одних коммунальщиков и пригласить на их место других. В том, как сменить УК, если качество её работы не устраивает, и насколько этот шаг может оправдать желания собственников жилья в многоквартирном доме, разбирался Лайф.

Жильцы многоквартирных домов, ежемесячно оплачивая работу своей управляющей компании (УК), справедливо рассчитывают на качественное предоставление услуг и добросовестное отношение исполнителей к своей работе, но некоторые компании и в обычное время не особенно стараются для своих клиентов.

А в посткоронавирусное время некоторые коммунальщики вообще понизили качество своей работы. В ряде случаев УК выполняют только аварийные работы, при этом официально в ответ на жалобы они отвечают, что, мол, объёмы профилактических работ увеличиваются, а финансирования не хватает даже на текущий ремонт.

И, вообще, временный мораторий на взыскание долгов в нынешней ситуации якобы делает функционирование УК убыточным.

Действительно, наше правительство в своём постановлении № 424 от 02.04.

2020 установило, что в период с 2 апреля 2020 года по 31 декабря 2020 года приостановлено право коммунальщиков требовать уплаты неустоек (штрафов, пеней) за долги по услугам ЖКХ, также в этот период нельзя отключать потребителей от услуг ЖКХ, даже если они являются неплательщиками. Таким образом, управляющие компании при обращении в суд до начала следующего года имеют право взыскивать только сумму основного долга без пеней. Одновременно для взыскания долгов за жилищно-коммунальные услуги предусмотрен упрощённый порядок: судом выносится судебный приказ (делается это без извещения должника), и приставы по возбуждённому исполнительному производству на основании этого судебного приказа имеют право удерживать деньги с банковских счетов должника.

Но «коммунальных бизнесменов» такое положение вещей не обрадовало, им хочется по-прежнему собирать за «общедомовые услуги», а в судах эта строчка, которая составляет не менее четверти от месячного платежа каждого плательщика, вызывает вопросы, ответов на которые нет. Да и сами собственники жилых помещений в некоторых случаях начали подозревать, что их деньги уходят «не туда», и озаботились сменой управляющей компании.

[attention type=yellow]

По закону поменять управляющую компанию можно одним из двух способов: дождаться, когда закончится договор с нынешней компанией, или расторгнуть с ней договор, пригласив другую. Первый способ самый простой и безболезненный, но применим редко.

[/attention]

Как правило, УК так оформляют договор, чтобы он продлевался автоматически или с минимальным юридическим риском. Поэтому действует общее правило: если жильцы не заявят о прекращении договора к дате окончания срока, договор продлевается на такой же срок на тех же условиях.

Значит, путь через одностороннее расторжение — такое право предусмотрено ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Но процесс этот непростой.

Недетский налог. ФНС потребовала налоговые декларации на детей

По закону решение о расторжении договора управления принимается общим собранием собственников.

Само собрание может организовать любой из собственников помещения в доме (на практике, чтобы всё успеть, нужна инициативная группа), при этом инициатору необходимо не только определить круг вопросов повестки дня, определиться с формой (очная, заочная, очно-заочная), датой, местом проведения собрания или местом сбора при заочном ании, но и уведомить всех собственников в доме о предстоящем собрании, сделать это нужно не позже чем за десять дней до выбранной даты (ст. 44–48 ЖК РФ).

В случае принятия собранием решения о смене управляющей компании старая управляющая компания должна быть уведомлена об этом в течение пяти рабочих дней. Одновременно с этим необходимо уведомить о решении собрания собственников органы государственного жилищного надзора и муниципальный жилищный контроль (если такое ведомство есть в городе).

При этом, согласно постановлению Правительства РФ № 416, в этих уведомлениях уже должна быть указана новая управляющая компания (хотя закон не требует на этом этапе наличия договора с новой УК), а вот выбор и определение условий работы с ней — самое сложное.

Есть ряд принципиальных вопросов, которые должны решить собственники, если они хотят сменить УК. Кроме конкретной компании, которую следует выбирать исходя из её рейтинга по текущей работе с другими домами, сразу необходимо принять решение о порядке осуществления контроля за её действиями.

Эксперты советуют: чтобы контроль за новыми коммунальщиками был эффективным, в первую очередь необходимо создать совет многоквартирного дома, в состав которого войдёт не менее трёх собственников, такая форма находит своё отражение в законе (ч.

1 ст. 161.1 ЖК РФ). Причём, если в доме есть собственники не только квартир, но и нежилых помещений, желательно в совет пригласить и их. Это позволит с разных сторон выявить потребности в улучшении работы УК и сделать оценку более объективной.

[attention type=red]

Вторым шагом нужно определить полномочия совета дома в отношениях с управляющей компанией, чтобы можно было требовать от коммунальщиков формальную отчётность.

[/attention]

Такой подход позволит улучшить и процесс контроля за накоплением средств для капитального ремонта дома, и приёмку работ по благоустройству прилегающей территории, и мониторинг всех мест общего пользования в доме для объективной фиксации их текущего состояния.

В-третьих, нужно составить такой договор между собственниками и новой УК, чтобы в нём нашли отражение положения об ответственности коммунальщиков и возможности расторжения договора по инициативе собственников помещений в доме.

Грамотно составленные требования жителей позволят новой управляющей компании, стремящейся к работе с домом, сразу определиться со спектром оказываемых услуг и перераспределить ресурсы (например, формально не перекладывать асфальт вокруг дома и не покупать на зиму реагентов больше, чем их нужно на самом деле), а жителям — контролировать работы по составленному и согласованному плану.

Новостройка с сюрпризом. Как заставить застройщика устранить недоделки

После того как все вопросы рассмотрены и согласованы, заключается договор с новой управляющей организацией. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, в новом договоре должны оставить свои подписи более 50% собственников помещений. Если собственники не произведут этого действия, договор управления не считается заключённым, несмотря на решение общего собрания собственников.

После проведения собрания, составления соответствующего протокола и подписания договора управления новая УК должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы в течение десяти дней внести изменения в свою лицензию (п. 4 порядка, утверждённого приказом Минстроя РФ № 938/пр). С обновлённой лицензией новая управляющая компания сможет приступить к своим обязанностям.

Однако самое важное понимать, что смена управляющей компании — это эффективный путь только в том случае, если собственники помещений в многоквартирном доме готовы проявлять адекватную инициативу по контролю за действиями коммунальщиков. Если же УК отчитывается только перед муниципальными властями, её смена никаких позитивных изменений не сулит.

Источник: https://life.ru/p/1337170

Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

В мае этого года наша управляющая компания прекратила свое существование, приняла права другая Ук.

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

Дополнение — в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного ания,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

[attention type=green]

д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок — 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

[/attention]

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

( образец уведомления для собрания проводимого в очно-заочной форме)

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам.

[attention type=yellow]

Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления.

[/attention]

Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

3) Проводим очную часть собрания в очно-заочной форме. Обязательно учитываем требования Минстроя к оформлению протоколов общих собраний, указанные в Приказе от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.

С 1 июля 2015 года упразднен реестр ания собственников на очном ании. Все собственники, как проавшие на очной части собрания, так и проавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

(ссылка на образец бланка решения)

Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

(ссылка на образец реестра выдачи бланков)

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

(ссылка на образец протокола общего собрания собственников, проводимого в форме очно-заочного ания)

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

(образец уведомления)

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

[attention type=red]

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

[/attention]

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

Источник: https://nkgkh.ru/index.php/novosti/raz-yasneniya/836

Временная управляющая компания (зачем нужна, как происходит выбор, срок и другое)

В мае этого года наша управляющая компания прекратила свое существование, приняла права другая Ук.

Передача многоквартирных домов в управление – обычная практика, сложившаяся в России протяжении последних 15 лет ее истории.

Это позволяет снять груз забот по содержанию общего имущества дома, проведению текущего и капитального ремонта, благоустройства прилегающей территории, устранению аварий энергосетей.

Для того, чтобы собственники определились с формой управления им законом отведен срок в 6 месяцев.

Если в течение этого срока собственники не определяться с выбором формы управления и не проведут общего собрания, избрав орган управления, полномочный осуществлять взаимодействие с управляющей компанией или не организуют ТСН (основанием реорганизации ТСЖ в ТСН является раздел 5 закона № 99 от 05.05.2014 г), то, согласно нововведений в жилищное законодательство 2018 года, для управления домом может быть назначена временная управляющая компания

О том, что это такое и в чем заключаются ее функции, расскажем в статье.

Почему необходима временная управляющая компания

 Статья 161 ЖК РФ содержит возможные формы управления многоквартирным домом (МКД):

До недавнего времени их было три:

  1. Непосредственное управление – при числе собственников недвижимости в строении не более 30.
  2. ТСН (ТСЖ) – создание кооператива, исполняющего функции органа управления общим имуществом МКД.
  3. Передача в управление управляющей компании (УК).

Однако, нередки ситуации, при которых дом, по тем или иным причинам, не получает предусмотренного законом органа управления. Чаще всего это происходит:

  • в новых, только что сданных застройщиком домах, в которых количество собственников мало, либо собственники по тем или иным причинам не могут организоваться для проведения общего собрания и придти к соглашению выборе формы управления домом;
  • в случае прекращения деятельности УК, ранее управлявшей домом или ликвидации ТСН;
  • в случае отказа УК от принятия дома в управление (старые дома с сильно изношенными сетями энергоснабжения или требующие капитального ремонта).

 Чтобы дом не остался без инженерного обеспечения и поддержания в исправном состоянии общего имущества собственников, насущно необходимо ответственное лицо (компания) которое бы осуществляло обслуживание систем жизнеобеспечения и обеспечивало минимальный перечень услуг, предусмотренный ПП РФ № 290.

Для этих целей Постановлением Правительства РФ № 1616 были утверждены «Правила», в которых изложен порядок организации временного управления МКД собственники которого не сумели в течение 6 месяцев определиться с выбором формы управления.

Выбор временной управляющей компании

 Правовой основой для выбора временной управляющей компании является ФЗ № 485-ФЗ, которым ст. 161 ЖК РФ дополнена пунктом, предусматривающим принудительное назначение временной управляющей компании для МКД, собственники которого не сделали этого самостоятельно.

Выбор временной управляющей компании производится из списка управляющих компаний, включение в который является добровольным и производится на основании заявления и допуска к открытому конкурсу на право временного управления МКД (ПП РФ №1541).

Временная управляющая компания назначается на строк 1 год. В течение этого времени собственники недвижимости в МКД могут самостоятельно, либо при содействии работников УК провести общее собрание и выбрать способ управления своим домом. Вариантов несколько:

  • оставить управление в введении временной управляющей компании заключив с ней договор. В этом случае она становится постоянной УК;
  • передать управление другой УК;
  • организовать ТСН;
  • ввести непосредственное управление МКД.

Реализация управления временной УК

 Чтобы соблюсти права собственников недвижимости в МКД, назначая временную УК, органы муниципальной власти должны предусмотреть:

  • перечень услуг и работ, которые будет осуществлять временная УК, по содержанию, обслуживанию и ремонту дома. Этот перечень должен содержаться в условиях открытого конкурса, в котором участвуют УК-претенденты;
  • плата за оказываемые временной УК услуги — не должна превышать размер, установленный органом местного самоуправления МО;
  • обеспечивать беспрепятственное пользование коммунальными услугами в течение всего срока временного управления.

Последствия истечения срока деятельности временной УК

Срок 1 год считается вполне достаточным для того, чтобы собственники недвижимости в МКД успели провести общее собрание согласовать спорные вопросы и выбрать форму управления.

В этом отношении закон довольно лоялен и не требует участия в собрании 100% собственников.

Более того, учитывая вероятность проживания собственников в населенных пунктах и регионах, расположенных не по месту нахождения их собственности, допускается проведение заочного ания.

Даже эти лояльные требования не всегда оказываются реализованными. По истечении года собственники могут не определиться с выбором формы управления.

В этом случае автоматической пролонгации (продления) управления временной УК, назначенной ранее, не происходит.

Цикл выбора (назначения) новой временной УК осуществляется с соблюдением требований о внесении в список временных УК администрации МО и проведения открытого конкурса. Число сроков, в течение которых может назначаться временная УК, в законе не ограничено.

Новый механизм управления МКД направлен на сохранение преемственности в управлении общим имуществом собственников недвижимости в строении. Недопущения его выхода из строя или приведения в состояние, требующее ремонта.

Хотя, ответственность за общее имущество лежит на собственниках приобретших недвижимость в доме, осознание этого приходит не ко всем и не сразу. Именно на этот «темный» период в сознании жильцов вводится временное управление МКД.

 Права управляющей компании (перечень и расшифровка) 

 Управление управляющей компанией в сфере жкх (для организаторов, законы, порядок выбора УК, плюсы) 

 Замена батарей отопления в квартире через УК (ЖЭК)  

 Обязанности управляющей компании 

 Куда жаловаться на управляющую компанию? Жалоба на управляющую компанию (образец) 

 Управляющая компания подала в суд. Рекомендации опытных юристов 

 Варианты того, как бороться с управляющей компанией 

[attention type=green]

 Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы. 

[/attention]

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Источник: https://jilishnik.ru/remont-kommunalnye-uslugi/item/157-vremennaya-upravlyayushchaya-kompaniya

Коммунальный вопрос. За что управляющую компанию можно лишить лицензии

В мае этого года наша управляющая компания прекратила свое существование, приняла права другая Ук.

У каждого в доме периодически происходят поломки или нештатные ситуации: отключили воду, в квартире холодно, в подъезде нет света. Решением всех этих проблем должна заниматься управляющая компания.

Однако на практике многие не знают, ни кто управляет их домом, ни куда обращаться в случае ЧП.

 
ТАСС рассказывает, кто имеет право прекратить работу УК, за что службы ЖКХ не должны брать с жильцов дополнительную плату и кому жаловаться, если компания не реагирует на запросы жильцов.

Кто управляет домом?

Сведения об управляющей компании должны содержаться в квитанции на оплату ЖКХ. Кроме того, узнать своего управляющего (в том числе ТСЖ или ЖСК) по адресу дома можно на сайте «Реформа ЖКХ».

Продолжение

Согласно Жилищному кодексу, за содержание многоквартирных домов отвечают собственники квартир.

Для этого они либо создают товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и осуществляют управление самостоятельно, либо нанимают управляющую компанию (УК), которая является посредником между собственниками и подрядными организациями, в том числе оказывающими коммунальные услуги. В последнем случае за наличие в доме отопления и воды, вывоз мусора, уборку лестничных клеток и т.д. отвечает управляющая компания.

Что лучше, ТСЖ или управляющая компания?

И те и другие осуществляют управление домом. Основное различие между ними — форма организации. Управляющая компания — коммерческая организация, в то время как ТСЖ и ЖСК — некоммерческие объединения.

Помимо этого ТСЖ редко объединяет больше одного дома, а УК может отвечать за десятки зданий. Также стоит обратить внимание на то, что управленческие решения в ТСЖ принимаются только на общем собрании жильцов.

В УК их принимает ограниченное количество уполномоченных лиц.

У каждой формы есть плюсы и минусы. Рассмотрим их в нашей таблице.

Однозначного решения, как лучше управлять домом, не существует. Если среди собственников нет энергичных людей, юридически подкованных в сфере ЖКХ, а жильцы не готовы принимать активное участие в принятии решений, возможно, стоит обратиться к услугам УК.

Кто и как выбирает УК?

Обратите внимание: с мая 2015 года ни одна управляющая компания не может предлагать свои услуги, если у нее нет лицензии.

Узнать, есть ли у вашей компании лицензия, можно на сайте ГИС ЖКХ.

Продолжение

Управляющую компанию выбирают собственники на общем собрании. Если жильцы не определились с управляющей компанией самостоятельно, ее на конкурсной основе выбирают органы местного самоуправления. Жильцы должны получить уведомление о новом управляющем органе.

В договоре, который заключается между жильцами и УК, обязательно должны быть прописаны перечень услуг и работ по содержанию, размер платы за коммунальные услуги и раздел «ответственность».

Существуют ли какие-то нормативы качества коммунальных услуг?

Требования к качеству коммунальных услуг закреплены в приложении к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах (постановление правительства РФ от 6 мая 2011 года №354).

Приведем для примера лишь некоторые нормативы.

  • Холодное и горячее водоснабжение должно быть доступно круглогодично. Продолжительность перерыва в течение одного месяца не должна суммарно превышать 8 часов или 4 часов единовременно. Для горячей воды при аварии на магистрали перерыв не должен быть более 24 часов. Кроме того, допустим перерыв в подаче горячей воды в связи с производством ежегодных ремонтных и профилактических работ.
  • Отопление должно осуществляться круглосуточно бесперебойно в течение отопительного периода. Температура в помещениях должна составлять не ниже +18° С, а в угловых комнатах — не ниже +20° С при условии, что жильцы приняли необходимые меры по утеплению квартиры (например, заклеили щели, если окна деревянные). Допускаются отклонения от нормы в ночное время, с полуночи до 5 часов утра, но это отклонение может составлять не более трех градусов.
  • Допустимая продолжительность перерыва электроснабжения составляет два часа при наличии двух независимых взаимно резервирующих источников питания, 24 часа — при наличии одного источника питания.

Куда и как жаловаться на плохое качество коммунальных услуг?

Если у вас произошла нештатная ситуация, следует сообщить в диспетчерскую службу. Ее телефон, как правило, можно найти в квитанции на оплату жилья и коммунальных услуг. Вы также можете обратиться непосредственно в управляющую компанию.

Полный список госжилинспекций в регионах можно посмотреть на сайте Минстроя РФ.

Продолжение

Если управляющая организация не устранила нарушение, вы вправе обратиться в свой территориальный орган государственной жилищной инспекции.

Для этого необходимо составить письменное заявление в двух экземплярах. Укажите ваши имя и адрес и опишите нарушения, которые допустила управляющая компания. Например, если не вывозят мусор, необходимо написать, с какого числа, по какому адресу, а также указать, что это является нарушением договора с УК.

Один экземпляр жалобы подается в орган, который будет решать конфликт, на другом ставится отметка о принятии претензии (входящий номер, дата регистрации, печать организации и ФИО должностного лица, зарегистрировавшего жалобу).

Организация должна предоставить ответ в течение 30 календарных дней со дня принятия обращения. Сроки устранения нарушений у разных домов могут варьироваться. Но в среднем у коммунальщиков есть 45 дней после вашего обращения.

Куда еще можно жаловаться?

Помимо Госжилинспекции вы можете обратиться в Роспотребнадзор.

Если проблема касается завышенных тарифов на жилищно-коммунальные услуги, заявление нужно писать в Федеральную службу по тарифам.

Вы также можете отправить заявление, воспользовавшись сайтом «РосЖКХ», созданным Фондом борьбы с коррупцией специально для решения коммунальных проблем. Здесь вы также найдете контакты контролирующих госорганов.

За что с жильцов не должны брать дополнительную плату?

Коммунальные счета для жильцов включают плату за содержание и ремонт жилого помещения. Это означает, что ремонт общего имущества в доме, неважно, текущий или аварийный, должна оплачивать управляющая компания. Собственники не должны еще раз платить за ремонт коммуникаций и помещений, которые обслуживают более одной квартиры, так как они вносят деньги ежемесячно в рамках оплаты ЖКХ.

К общему имуществу относятся инженерные системы газо- и водоснабжения, канализации, освещения, отопления, находящиеся за пределами квартир, а также подъезды, чердаки и придомовая территория.

В ежемесячную плату не включены расходы по ремонту помещений и оборудования, находящегося внутри квартиры и принадлежащего жильцам на правах частной собственности. Например:

  • плиты газовые и электрические;
  • индивидуальные приборы учета (к ним относятся счетчики газа, воды, электричества);
  • электрические кабели, потолочные лампы, выключатели и розетки, находящиеся внутри квартир;
  • сантехника (краны, смесители), сопутствующая фурнитура, унитазы, нагреватели воды, раковины;
  • домофоны.

Если раньше, чтобы лишить УК возможности управлять вашим домом, приходилось идти в суд и эти тяжбы могли длиться годами и в итоге ни к чему не привести, то сейчас правительство утвердило список грубых нарушений, за которые компанию можно лишить лицензии.

В список вошли: ненадлежащее содержание систем внутреннего газового оборудования, нарушения эксплуатации лифтов, задолженность перед ресурсоснабжающей организацией в течение двух месяцев, несоблюдение правил содержания имущества многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг, повлекших угрозу жизни или здоровью жильцов дома.

По новым правилам, если УК в течение 12 месяцев со дня назначения административного наказания повторно совершила нарушение, она лишается возможности управлять домом.

[attention type=yellow]

Контроль за деятельностью УК возложен на региональные жилищные инспекции, организация работы которых поручена Минстрою. В суд идти не требуется, жилищная инспекция может принять решение сама.

[/attention]

Источник: https://tass.ru/obschestvo/3728749

Старая УК не вправе собирать оплату с жителей после включения дома в лицензию новой УК

В мае этого года наша управляющая компания прекратила свое существование, приняла права другая Ук.

Пока одни управляющие организации рады избавиться от домов и отказываются содержать их до выбора новой УК (мы писали о таких случаях ранее), другие компании, наоборот, не согласны расставаться с жителями даже после того, как в дом пришла новая организация. Это приводит к широко известной проблеме – двойные квитанции при смене управляющей компании.

Чтобы жители не получали платежки сразу от двух УК, законодатель прописал определенные правила: кто в реестре лицензий, тот управляет и собирает деньги; при смене УК старая организация управляет домом и взимает плату до включения в реестр лицензии новой (ст. 200 ЖК РФ).

Однако в реальной жизни постоянно встречаются компании, которых неостанавливает включение спорного дома в лицензию конкурента, они продолжаютуправлять домом, удерживают техническую документацию и тщательно собираютоплату с жителей.

На помощь жителям приходят контролирующие органы, и исход такихдел обычно благополучный. Один из недавних примеров – дело № А24-1640/2018.

Типичная история: двойные начисления и реакция контролирующих органов

На Камчатском крае жители выбрали новую управляющую организациюиз-за плохой работы предыдущей компании, отобранной по конкурсу.

Жилищнаяинспекция внесла соответствующие изменения в реестр лицензий, но для жителейничего не изменилось: прошлая компания продолжала управлять домом и собиратьоплату.

Вновь выбранная организация обратилась с жалобой в местнуюадминистрацию, которая провела проверку и выдала предписание упрямой компании:вернуть людям все незаконно собранные деньги и больше не начислять плату.

Теперь жаловаться пошла старая УК, на этот раз прямо в арбитражныйсуд. Ее требования о признании предписания недействительным ожидаемо былиоставлены судами без удовлетворения (как и более раннее заявление о признаниидействий ГЖИ по внесению изменений в реестр лицензий незаконными – дело № А24-374/2018).

Решения судов и разбор всех доводов старой УК

Суд первой инстанции, обосновывая отказ, сослался на ч. 7 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, согласно которой УК обязана начать управлять МКД с даты внесения изменений в региональный реестр лицензий в связи с заключением договора управления.

Самое интересное решение по этому спору написал Пятый арбитражный апелляционный суд. Он добросовестно и последовательно разобрал все доводы недовольной компании.

Сначала он отметил, что сменяемая УК должна закончить управление МКД,в том числе не прекратить расчеты с жителями, с момента реализации решения о еёсмене, то есть с даты изменений в реестре лицензий. УК может управлять МКД при соблюдении трёх условий: заключениедоговора управления, размещение в ГИС ЖКХ информации о доме, внесение жилищнойинспекцией соответствующих изменений в реестр лицензий.

На возражение УК о том, что из предписания не ясно, какую платунадо возвращать, суд ответил, именно заявитель начислял плату после принятии решенияоб исключении спорного МКД из реестра лицензий общества, поэтому ему, «как профессиональномуучастнику деятельности по управлению МКД, не могло не быть известно о том, какаяплата подлежит перерасчету, и начисление каких услуг следует снять и не производить».

Ссылки УК о том, что требование о перерасчете платы не основано наположениях Правил предоставления коммунальных услуг №354 также были отклоненысудом, так как предписание касалось нарушений не Правил №354, а нарушений деятельностипо управлению МКД после смены компании.

Суд не принял во внимание доводы УК о том, что деньги жителей шлинепосредственно в ресурсоснабжающие организации и что жители не исполняли своиобязанности по договору управления, так как эти утверждения противоречат другдругу.

[attention type=red]

На жалобу организации об отсутствии в предписании списка конкретныхдокументов, которыми надо подтвердить исполнение предписания, суд возразил, чтоэто требование изложено вполне ясно и исполняется исходя из тех документов, которыесмогут подтвердить устранение нарушений исходя из усмотрения УК.

[/attention]

Возражение о том, что администрация превысила свои полномочия, посколькуначисление и взимание платы не относятся к лицензионным требованиям, которыемуниципалитет мог проверять, суд тоже посчитал надуманным: региональный законнаделил местные администрации полномочиями по проведению проверок в рамках государственногожилищного надзора и лицензионного контроля.

Завершение дела

Определением Верховного Суда РФ № 303-ЭС19-16097 от 18.09.2019 года жалоба компании была оставлена без удовлетворения, а решения всех нижестоящих судов – признаны законными: с момента включения МКД в реестр лицензий МКД, находящихся под управлением новой УК, у прошлой компании не было оснований для управления, в том числе расчетов за содержание жилья и выставления платежек.

Жители могут рассчитывать на возвращение необоснованнособранных с них платежей.

Источник: https://GKHNews.ru/1120-staraya-uk-ne-vprave-sobirat-oplatu-s-zhitelej-posle-vklyucheniya-doma-v-liczenziyu-novoj-uk/

«Мы собственники, а нас никто не спросил». Как пропавшая УК вернулась в брошенный ею дом под новым названием

В мае этого года наша управляющая компания прекратила свое существование, приняла права другая Ук.

Жильцы одного из многоквартирных домов в Ганино внезапно остались без управляющей компании: в разгар отопительного сезона она просто пропала с деньгами, ключами и документами. Собственники выбрали себе новую УК. Но вместо этого городские чиновники навязали им другую «управляйку», аффилированную с предыдущей. В хитросплетениях этой истории разбирался Свойкировский.

Эта история началась в октябре 2017 года.

Администрация города Кирова бойко отчитывалась о начале отопительного сезона, а почти 300 жильцов дома на улице Центральной, 15/1, что в Ганино, продолжали мёрзнуть и звонить в свою управляющую компанию «Стройснабтехнология» («ССТ»), чтобы выяснить, когда начнут нагреваться батареи. Для этого работники УК должны были повернуть вентили в тепловом узле, который находится в подвале дома. Ключи от подвала были лишь у представителей УК. Но на звонки никто не отвечал.

Тогда активные жильцы поехали по адресу УК на Мира, 36/1, указанному в платёжке, но офис был пуст: ни сотрудников, ни мебели, ни вывески.

Искать пропавшую «управляйку» стали через разные инстанции: написали письма в администрацию города, в Государственную жилищную инспекцию и прокуратуру Октябрьского района, ведь «ССТ» пропала не только с ключами от подвала дома, где находились узлы отопления и водоснабжения, но и со всеми бухгалтерскими и первичными документами.

Пропавшие без вести

Первой ответила администрация города, оттуда пришло сразу два письма. В одном, за подписью и. о. главы администрации города Романа Морозова, говорилось о том, что ситуация взята на контроль и будет решаться.

Во втором, за подписью замглавы администрации Алексея Журавлёва, было написано, что данная УК пропала, найти её не удалось, установлено, что деятельность по управлению дома УК не ведёт.

И совет: жильцам необходимо найти новую управляющую компанию.

О том, что у их УК серьёзные долги, жильцы давно слышали. Ресурсоснабжающие компании уже обращались в суд, чтобы получить от «ССТ» деньги за поставленные ресурсы.

Жильцы говорят о сумме в 4,5 млн рублей и ещё 100 тысячах рублей долгов по налогам.

Поэтому после пропажи УК жильцы переживали, ведь практика, когда управляющая компания накапливает долги, банкротится, а потом появляется под новым названием, довольно распространённая.

Собственники дома воспользовались советом администрации города и взялись решать свои проблемы сами. Для начала перешли на прямые расчёты с ресурсниками, чтобы не было проблем с электричеством, водой и теплом. И стали готовиться к общедомовому собранию, чтобы официально выбрать совет дома, который на легитимной основе будет принимать решения, отказываться от услуг «ССТ» и выбирать новую УК.

Пока занимались бумагами, кто-то включил в доме отопление. Жильцы уверены, что сделали это сотрудники неуловимой «ССТ», ведь ключи были только у них.

А вот горячей воды в доме так и не было, поскольку проблемы с системой ГВС, в отличие от системы отопления, были куда серьёзнее. Для подачи воды недостаточно было просто повернуть вентиль.

Нужен был ремонт, заниматься которым «ССТ», видимо, не планировали.

Попытка самостоятельного выбора

29 декабря 2017 года собственники дома провели общее собрание. На нём присутствовали почти все жильцы. Собрание прошло по правилам: собственникам дома заранее направили извещения, заполнили протокол заседания, поставили подписи в отдельных бланках.

В итоге выбрали совет дома, назначили председателя, проали за расторжение договора со «Стройснабтехнологией» и большинством решили, что дом переходит под управление компании ООО «Доверие быт». Эта компания обслуживает несколько домов в Ганино, которые сама построила.

— Мы видели, что все дома в их управлении ухоженные, дворы прибраны, снег вовремя вывезен, — рассказывает старший по дому 15/1 по ул. Центральной Максим Градобоев. — Мы предварительно пришли к руководителям ООО «Доверие быт» и сами попросились под управление.

Они согласились, но сразу предупредили, что у них пока нет лицензии на работу, но они находятся в процессе её получения. Ведь застройщик имеет право управлять своими домами без лицензии, а вот посторонние дома должен брать, только имея на руках этот документ.

[attention type=green]

ООО «Доверие быт» взялось управлять домом на Центральной без официальных бумаг. Предприниматели вошли в положение людей, которые почти четыре месяца жили без горячей воды, и за свой счёт отремонтировали систему ГВС.

[/attention]

В доме появилась горячая вода. Новая УК стала вывозить мусор, чистить снег, прибираться в подъездах.

Жильцы с Центральной нарадоваться не могли благам цивилизации и ждали, когда «Доверие быт» получит лицензию и официально возьмёт их под своё крыло.

Возвращение блудной УК

Параллельно развивалась история со старой УК. За все потребляемые ресурсы — отопление, горячую и холодную воду, электричество — жильцы дома платили напрямую ресурсникам.

А вот за текущее содержание имущества и общедомовые нужды почти всю осень счета никто жильцам не выставлял, потому что никто эти услуги, пока собственники не проали за «Доверие быт», и не оказывал. Но в ноябре 2017 года жильцам пришли платёжки от «ССТ», которые были выставлены через МУП «РИЦ» за октябрь и ноябрь.

Причём все квитанции пришли без учёта льгот, хотя в доме живут и пенсионеры, и дети-инвалиды. Но на том основании, что у жильцов накопилась задолженность, УК не учла льготы и выставила всем счета по полной.

— Я пошёл в Октябрьскую прокуратуру, чтобы доказать, что никакой деятельности управляющей компании всё это время не было и ни о каких счетах и речи быть не может, — поясняет старший по дому.

— Рассказал прокурору, что у меня есть официальный ответ администрации города, что «найти представителей «ССТ» не представляется возможным» и что установлено, что данная УК не ведёт у нас никакой деятельности.

И спросил, как возможно, что счета нам эта компания выставила? Давайте устанавливать, кто выставил счета, как он их начислял, на чей расчётный счёт пойдут деньги.

В итоге в январе 2018 года прокуратура начисленные счета отменила.

Комфорт обеспечим

Но радость жильцов длилась недолго. В феврале 2018 года на дверях дома появилось объявление о новом собрании собственников, главный вопрос — выбор управляющей компании.

— В указанное время я и ещё несколько жильцов пришли на «собрание», — говорит старший по дому Максим Градобоев. — Были какие-то две женщины, они толком не представились, сказали лишь, что из администрации города.

Мы стали объяснять, что уже провели собрание, определились с УК, ждём, когда она получит лицензию, поэтому ать повторно не будем.

Никаких протоколов о проведении вот этого «собрания» я как выбранный председатель совета дома не подписывал.

[attention type=yellow]

Жильцы дома успокоились, решив, что их услышали. Каково же было удивление, когда через месяц после «собрания» они узнали, что администрация города выбрала для управления их домом новую управляющую компанию. Ею стало некое ООО «Комфорт».

[/attention]

— Администрация города сослалась на 161 статью Жилищного кодекса, в которой сказано, что если многоквартирный дом не определился с управляющей организацией самостоятельно, муниципалитет сам объявляет конкурс по её определению, — рассказывает Максим Градобоев. — Оказывается, после того самого «собрания» в феврале конкурс был объявлен. Мы ничего об этом не знали. На конкурс заявился этот самый «Комфорт», и, так как других претендентов не было, управление нашим домом отдали этой фирме.

А лица те же

Ни о каком «Комфорте» жильцы дома никогда прежде не слышали. Но по какому-то странному стечению обстоятельств у представителей «Комфорта» оказались все ключи от дома, которые некогда были лишь в распоряжении «Стройснабтехнологий».

Предположение о том, что ООО «Комфорт» — это те же люди, что и ООО «ССТ», очень скоро подтвердилось, когда собственники дома получили ответ по своей канализационной насосной станции от мэрии за подписью замглавы администрации Александра Ященко.

— У нас есть канализационная станция, которая отводит воду от четырёх домов, включая наш, в центральную канализацию. Мы решили выяснить, а кто вообще обслуживает эти сети, и получили неожиданный ответ от администрации, — рассказывает старший по дому. — В марте 2018 года чиновники нам написали, что канализационная насосная станция по ул.

Центральная, 15, находится на балансе ООО «Стройснабтехнологии» и обслуживается три раза в неделю. Что само по себе странно, ведь ещё в октябре эта же администрация города нам заявляла, что найти ООО «Стройснабтехнологии» им не удалось и УК не ведёт никаких действий по управлению нашим домом.

То есть из ответов мэрии выходит, что с октября «ССТ» нашим домом не управляет, а канализацию нашу обслуживает!

Пришлось жильцам дома уточнять у администрации, откуда они вообще взяли, что «ССТ» обслуживает их канализацию, да ещё и три раза в неделю.

— Вот я несколько недель подряд каждый день ждал, когда приедет хоть кто-нибудь обслужить нашу канализацию, но так и не дождался.

И тогда администрация прислала ещё одну удивительную бумагу, что они получили ответ непосредственно от… ООО «Стройснабтехнологии»! То есть смогли их всё-таки найти! Ответ от нашей «пропавшей» УК мэрия предоставила.

Эта бумага была подписана директором ООО «Стройснабтехнологии» неким Константином Шамшиевым 5 марта 2018 года. А уже 27 марта наш дом отдали в управление ООО «Комфорт», директором которого является, как ни странно, этот же господин Константин Шамшиев.

[attention type=red]

Всё это ещё раз подтвердило, что мы правы — администрация города назначила нам в управление старых жуликов, которые уже пропадали, собрав деньги с жильцов и не перечислив их за ресурсы, — подытоживает Градобоев.

[/attention]

Источник: https://kirov-portal.ru/news/podrobnosti/my-sobstvenniki-a-nas-nikto-ne-sprosil-kak-propavshaya-uk-vernulas-v-broshennyj-eyu-dom-pod-novym-nazvaniem-28362/

О законе
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: